小户型价格策略与居住理念的关系.doc

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小户型价格策略与居住理念的关系
小户型产品营销很重要的一个方面，就是通过对居住理念的诠释，来提升小户型产品的附加值。因此小户型居住理念的推广与小户型的价格策略密切相关。</P><P>小户型的价格策略通常有采取两种策略，一是低开高走，二是高开高走。前者强调销售的速度，而让出一局部价格，后者强调的是单个产品的利润，而有意放慢销售速度。</P><P>居住理念与价格策略的衔接关系有着非常直接的关系，如果小户型产品的居住理念定位为时尚前沿的居住理念，如此小户型产品一般会走中高价路线，且在销售上常常走两个极端，一是要求开盘即要某某现全部销售，要不就充分结合销控策略，通过对可销售房源的控制，以阶段性限量销售的策略，结合工程的进度实行销售，待到交房时，在全部实现销售。</P><P>◆居住理念的时尚会适度提高产品的价格
如果产品距离中心位置较远，要使产品具有时尚感除了通过装修房对产品形象进展调整外，最重要的就是赋予产品时尚的居住理念。</P><P>对产品时尚理念的提出与考虑，除了要与时尚严密结合外，还要结合项目所在地的文化底蕴，社区历史功能与价值延伸，还要考虑到未来政府规划带给社区的功能的改变，以与由于其他外在的强势经济因素对本区功能的影响。</P><P>因此一个好的居住理念，不仅要有时尚因素的引导，还要有地段因素、产品因素、与社区的历史功能与历史价值，社区未来的价值与功能共同来构成，来支撑，才能形成产品的特色。</P><P>◆居住理念通过对产品个性的塑造改变产品价格
居住理念的个性化，会在很大程度上改变产品的个性，通过个性的改变，为产品形成一个无竞争的差异化市场，从而项目的价格提升留够足够的空间。</P><P>通过居住理念对产品个性进展塑造，要注意处理好居住理念的价值观与价值取向与项目目标客户的关系，同时也要与项目的地位与项目的地理位置很高的相关度。同时在居住理念的选取上，一定要注意防止选取目标客户心中反感或不熟悉的居住理念。
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</P><P>◆居住理念与产品的外在形象配比提升产品档次而改变价格
居住理念与产品外在形象主要是个统一过程，也就是居住理念宣扬的比拟闲适的居住生活，如此在外立面颜色的选取上，如此尽量防止选取红色或者灰色，黑色等颜色；而在外立面形状的设计上，也不宜采用过多的直线型设计，在设计中应尽量多用弧线来表达产品的个性。</P><P>5、竞争因素与价格的关系
竞争与价格关系，在家电领域表现的最为直接。竞争的方式通常分同质竞争与异质竞争。按照波特竞争法如此，对付竞争的策略有差异化，产品最好，以与本钱最低三种策略。结合地产营销的实际，我们认为在地产营销中，差异化策略运用的是比拟适用的策略。通过差异化，区隔市场，通过对市场的隔离，来赢得价格的上扬空间。而通过加强对本钱的控制，来实现价格局部的优势。产品最好，在地产营销中，受着太多制约因素的影响，实施起来的难度很大。</P><P>◆产品供给稀缺会适度提高产品的价格
供不应求的产品，买者与买者之间的竞争，自然将使价格上扬。因此合理的市场区隔与项目的争取定位是地产营销中的战略任务，一旦定位成功，后期产品的缺陷或者其他方面的缺陷，买者会因为竞争关系而忽略。</P><P>寻找小户型产品的市场空间，是使产品提高售价最重要的策略。而在市场分析时，我们要准确掌握市场供给量与市场需求量两者在量之间的转折点。关于接点的寻找相当困难，我们可以做区间寻找。只要保证市场的供给不是在市场需求之上，或者是刚好到接点区域，我们都可坚持我们的定位。
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</P><P>对需求的分析，如果是经济成分中，三产业中零售与百货业相对开展趋势比拟乐观的话，我们可以对需求做相应的放大处理，因为他们将直接促使小户型产品需求的增加。</P><P>◆同质竞争会削弱产品的价格力
同质竞争指地段相当，产品品质相当的竞争。综观市场上对同质竞争的应对方式，除了价格竞争，我们尚没有发现其他更多的手段。这在家电领域表现的更加明显。与地产业有着更大相关性产业的轿车产业，在今年市场上的表现也是如此。因此，在产品定位时，一定要注意尽量防止进展同质竞争。一旦陷入同质竞争，损失最终是开展商自己的利润甚至开展商的本钱。</P><P>◆异质竞争有利于提高产品的价格
异质竞争实质就是差异化策略的应用。异质竞争的核心是创造无差异市场，从而形成局部产品类别的稀缺，以此来实现开展商的销售与利润。</P><P>异质竞争实行的差异化策略，从小户型营销的角度来看。可以从以下几个方面进展来实行差异化策略。一是居住理念上的差异化，二是产品配套的差异化，三是服务的差异化策略，四是装修的差异化策略。</P><