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2016年【司法考试】民法学第一节第九章
2016年【司法考试】民法学第一节第九章
2016年【司法考试】民法学第一节第九章
2016 年【司法考试】民法学第一节第九章
第三讲 债的担保之担保物权
七、抵押权实现与买卖不破租赁（★★★）
不适用买卖不破租赁：先抵后租，抵押权登记的
适用买卖不破租赁：①先租后抵②先抵后租，抵押权未登记的
1．“先租后抵”。“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，原租赁关系不受该
抵押权的影响。即抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，
新的所有权人应法定承受原租赁合同（见例
1 ）。
【例 1 】甲将自己的房屋出租给乙、租期 5 年。半年后，甲将房屋抵押给丙，
并办理了抵押登记。一年后，因丙行使抵押权拍卖该房屋，被丁购得。①此例
属于“先租后抵”，故适用买卖不破租赁。②丁应法定承受该租赁合同，就是
原租赁合同的内容维持不变，自动将出租人变更为丁。
2．“先抵后租”。分两种情况：①若抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租
赁（见例 2 ）。②若抵押权未登记（当然仅限于动产），仍适用买卖不破租赁
（见例 3 ）。
【例 2 】甲将自己的汽车抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙同意，
将汽车出租给丙，租期 5 年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。
①此例属于“先抵后租”，因抵押权已经登记，不适用买卖不破租赁。②甲虽
未经抵押权人乙的同意，但甲、丙间的租赁合同有效（因为《物权法》第 191
条规定，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物。“转让”不包括出
租），若丁对丙行使返还原物请求权取回汽车，丙有权对甲主张违约责任。
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【例 3 】甲将自己的汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。此后，甲未经乙同
意，将汽车出租给丙，租期 5 年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购
得。①此例属于“先抵后租”，因乙的抵押权未登记，故仍适用买卖不破租
赁。②新的所有权人丁应法定承受该租赁合同。
【真题】 2013 年 2 月 1 日，王某以一套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登
记。同年 3 月 1 日，王某将该房屋无偿租给李某 1 年，以此抵王某欠李某的借
款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。同年 4 月 1 日，李某得
知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为 2013年1月 1日。
张某实现抵
押权时，要求李某搬离房屋。下列哪些表述是正确的？（ 14 年·卷三· 57 题）
1
A．王某、李某的借款之债消灭
B．李某的租赁权可对抗张某的抵押权
C．王某、李某修订租赁合同行为无效
D．李某可向王某主张违约责任
八、抵押物的转让（★★★）