营销中心职能与组织架构概述.doc

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第一章 营销中心职能与组织架构 营销中心下设策划部、销售业务部、招商业务部、客户关系部四个职能部门，本章中明确了营销中心职责X围与组织架构。招商业务部
客户关系部
策划部
销售业务部
营销中心
　1、营销中心业务职能
1〕市场研究：通过对城市总体规划、区域城市功能规划、主要行业产业特征、经济指标、市场供应需求、在建在售项目情况与客户需求特征进展的调查和研究，掌握市场动态、做出市场开展预测，向公司决策部门和执行部门提供研究分析结果，同时为项目定位与以后各阶段工作提供根底数据和理论支持。
提交结果： 《市场调研分析报告》，《项目投资可行性研究报告》，《项目调查表》，《客户调查问卷》
工作内容：☆ 宏观市场与区域市场调研分析
-城市总体规划、区域城市功能规划现状与调整分析
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-主要行业产业特征、经济指标分析
-市场供需比照状况、客户需求特征与开展趋势分析
☆ 客户群调研分析
-客户群调查：需求、偏好、特征、分布
-客户群分析：主体构成、购置目的、价格承受力、付款方式选择、装修要求等
☆ 项目竞争力分析
-本项目条件分析：背景位置、规划条件、地块条件、周边环境、人文特征、开展趋势、不确定因素
-区域内主要竞争对手分析
-本项目竞争力分析：优势分析、劣势分析
-市场机会点分析
-困难点分析与解决建议
☆ 项目投资可行性研究分析
-前期本钱、净现值
-项目综合本钱、开发利润率与收益率
-现金流量
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-投资回收期
-敏感度分析
2〕产品研究：根据项目先天条件和限制条件、市场特征、产品开展趋势、城市规划功能区划、客户需求特征等不同前提条件的分析，对不同城市功能区域和市场定位的公建项目进展分析研究〔包含：不同城市功能区域内的物业种类、建筑总规模、物业类型配比、空间布局、整体建筑风格以与具体建筑单体的功能定位、建筑规模、建筑形体搭配、使用功能结构、人口数量与各收入阶层组成等数据进展收集分析研究〕，对项目运作模式、项目的物业类型比例、项目规划设计要求与项目物业管理模式等方面提出的可行方案。
提交结果：《项目定位建议书》，《建筑规划设计任务书》中项目规划设计要求与建筑设计要求局部，《项目物业管理建议书》。
工作内容：依据市场研究成果，制定《项目定位建议书》，并在项目的本钱控制X围内，提出项目规划建筑设计建议和物业运营管理建议，并将其编入《建筑规划设计任务书》和《项目物业建议书》，使设计师和物业运营管理者了解项目营销思路，并将其融入项目的功能、建筑风格形象定位设计、物业管理和商业运营中，表现出项目的物业管理和经营思路。
☆ 项目定位建议主要包括：市场定位〔档次定位、价格定位〕，客户定位〔年龄状况、家庭结构、收入状况、职业特征、价值取向、需求状况、购置决策、媒体的影响力〕，产品定位〔规划形式、建筑形式、建筑风格、单体立面、户型〕，形象定位〔产品主题形象、广告形象、社会形象〕。
☆ 项目规划设计建议主要包括：项目总体规划、道路交通组织、内部环境设计〔绿地、园林、公共活动空间、建筑小品等〕、车位设计〔汽车位和自行车位〕、配套设施的安排〔含商业规划、服务设施、信息网络、物业管理用房等〕、项目整体建筑风格〔特别是建筑外立面的形状、色彩、风格〕等。
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☆ 项目建筑设计建议主要包括：楼宇内部功能设计、各种户型的比例、各种户型面积、各种户型功能设置与布局、装修与设备标准、楼内设施配置〔如热水、中水、直饮水、 、防盗、电梯等〕、管线设计建议〔三表出户、分质供水、管线暗敷与管线集中综合布置等〕等。
☆ 项目物业管理建议主要包括：运营/管理〔服务〕X围、管理预算、收费标准、运营/管理要求等，使商业运营/物业管理公司的管理专业化特点符合项目特色，促使托管物业的保值和升值。
3〕营销策划： 通过对项目特性和市场条件的分析研究，确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》。
提交结果：《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》
工作内容：根据项目概况和项目独特性的分析，加上对即将销售项目的竞争项目产品营销数据信息的收集整理，确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》，以保证项目市场推广销售全过程中的系统性，最大程度追求整体销售效果，降低整体销售费用，防止由于思路不清引起的工作不连贯、项目市场形象混乱、各阶段工作浪费给下一阶段销售工作带来巨大困难等重大失误。
☆ 《项目总体销售方案》包括：项目总体价格定位报告、项目市场主题形象设计方案、销售策略、价格策略与