岳阳某项目前期市场调研与机会研究.doc

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某某市福隆卫校项目
前期调研与市场机会研究
中原地产代理〔某某〕
2007年11月
目 录
第一局部项目评价5
1、开发企业简况5
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2、项目控制性规划评价5
3、地理位置评价6
4、气候条件评价7
5、内外交通评价7
6、环境资源评价8
7、地形地势评价8
8、地貌评价8
9、项目优劣势分析9
10周边配套9
11、项目初步开发构想10
第二局部城市开展研究11
1、城市开展现状11
、城市地理位置与行政隶属关系11
、城市传统产业与支柱产业12
、城市人文历史特性13
、城市城镇分布13
、城市居民生活水平15
城市开展研究小结15
2、城市开展规划研究16
、城市开展定位16
、城市产业布局17
、城市产业规划17
、重大产业建设项目规划20
、各主要城市功能组团规划21
、交通规划21
、重大城市建设项目规划22
、城市开展规划研究小结23
3、城市辐射力研究24
、在区域城市体系中的作用与定位24
、影响城市辐射力的主要因素25
、城市辐射能力的X围与辐射力的强度25
、城市辐射力的可持续开展26
城市辐射力研究小结26
4、城市化进程研究27
、城乡体系与其开展规划27
、城市化改造与升级28
、原有城市区域的功能调整28
、城乡一体化的开展研究29
4．5城市一体化研究小结29
5、城市规模研究29
、城市经济总量与其开展趋势29
、城市各产业规模与其开展趋势31
、城市人口规模与其开展趋势32
、城市人口规模开展阶段与其结构33
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…… 33
6、常住人口分析33
、现有常住人口总量与结构分析33
、常住人口开展趋势分析33
、未来常住人口产业构成分析34
、未来常住人口收入水平分析35
、未来常住人口住房需求分析35
常住人口分析小结36
第三局部某某市房地产市场分析37
1、市场X围界定37
2、市场开展历史与现状37
开发投资状况分析37
开工建设状况分析38
市场供给状况分析39
市场租售状况分析40
租售价格分析41
3、市场特征总结分析42
供给特征42
成交特征43
价格特征44
竞争特征45
其它特征46
4、市场前景预测47
市场供给47
市场需求47
价格走势48
市场机会49
第四局部项目竞争楼盘调查分析51
1、住宅竞争楼盘调查分析51
老城区板块竞争性楼盘51
南湖板块竞争楼盘53
开发区板块55
2、商业典型项目分析57
3、项目比拟分析总结66
住宅比拟分析66
价格比拟分析67
项目市场营销推广比拟分析68
项目成功关键比拟分析68
第五局部目标客户市场研究70
1、目标客户地域分布70
2、目标客户年龄层次分析72
3、置业家庭结构特征72
4、目标客户收入分析73
5、目标客户职业分析73
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6、目标客户置业****惯分析74
7、消费****惯分析77
8、目标客户定位79
第六局部市场机会研判80
1、市场调查结论1 80
2、市场调查结论2 80
3…… 80
第一局部 项目评价
1、开发企业简况
本项目是由某某市福隆置业运作开发，某某市福隆置业是某某兄弟集团的在某某省某某市新注册成立的下属房地产开发公司，注册资金为1000万元。某某兄弟集团主营锦纶、经编、地产和贸易等业务，集团资金实力雄厚，房地产开发经验丰富。
2、项目控制性规划评价
项目地块由某某市福隆置业于2007年8月通过某某市一级土地公开拍卖市场取得，宗地号YTP2007-3号，单位楼面地价创某某市当地拍卖地价新高。
根据公开拍卖资料以与开发商提供的数据，项目占地总面积28923㎡，总规划面积11600㎡，，用地性质为商业、住宅综合性用地。建筑密度不大于30%，建筑限高70米，套型建筑面积小于等于90㎡的套数占项目住宅总套数的比例不少于50%，绿地率不小于35%，退巴陵中路红线不小于15米，退站前西路红线不小于10米。停车位数量规划按国家规X要求配置。
由项目规划控制要求限制，项目将规划成商住综合性物业，产品类型将是小高层建筑。
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主要技术经济指标统计表
总用地面积〔平方米〕
总建筑面积〔平方米〕
28923
≤1