浙江国际名城物业管理方案说明.doc

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绿城物业国际名城物业管理方案
目 录
一、物业概况………………………………………………（1）
二、管理处组织架构图……………………………………（4）
三、岗位职责………………………………………………（5）
四、具体管理措施…………………………………………（9）
（一）务管理……………………………………………（9）
1 资料管理……………………………………………（9）
2 前台管理……………………………………… （10）
3 值班管理……………………………………………（11）
4 园区巡查管理………………………………………（11）
5 物品采购与管理……………………………………（11）
6 业主意见征询工作…………………………………（12）
（二）装修管理……………………………………………（12）
1 装修申请……………………………………………（12）
2 日常装修管理………………………………………（13）
（三）安保管理……………………………………………（15）
1 常规防……………………………………………（15）
2 技术防……………………………………………（26）
（四）设施设备维修保养管理……………………………（28）
1 公共部位设施设备维修保养管理…………………（30）
2 有偿服务管理………………………………………（33）
（五）二级财务管理………………………………………（33）
（六）保洁管理……………………………………………（33）
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（七）绿化管理……………………………………………（38）
（八）其它…………………………………………………（39）
安保系统
摄像监视系统
在园区出入口、主干道、电梯的大厅均设有黑白摄像机，实行24小时数字录像。
周界报警系统
园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在会所监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。
出入口管理系统
园区出入口设有挡车闸，业主车辆凭小区车辆通行证进出，访客车辆经确认同意后，由保安员换放临时车辆通行证进入园区，实行计时收费；外来人员需经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。
可视对讲与门禁系统
采用联网型可视对讲系统，可实现户与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。
住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室主机显示屏确认来访者，并可进行通话与开启单元门。
（5）消防报警系统
半地下车库设自动喷淋系统与消火栓系统，高层公寓楼道均设有消火栓与消防安全通道。
国际名城一期管理处组织架构
物业经理1名
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经理助理1名
维
修
工
3
名
内务员
1
名
二
级
财
务
1名
管
理
员
3名
保
安
队
长
1名
1名
监控员
3名
保安班长
3名
保洁员
12名
保安员
12名
共配置员工为41名
岗位职责
物业经理岗位职责
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1、执行公司的各项方针、政策、计划和指令。
2、负责管理处工作计划的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。
3、负责每月召开一次工作例会，传达公司月度会议精神和具体实施工作。
4、负责控制管理处日常费用的支出，按时收取各项管理费用和代收代缴费用。
5、负责处理业主的投诉。
6、负责管理处ISO9001质量管理体系的落实。
7、努力调动员工的工作主动性和积极性，提高服务意识，检查并督促各岗位员工履行岗位职责。
8、负责当地政策法规、市场信息的收集与分析，与时向公司汇报。
9、负责与当地政府部门的联系。
10、负责管理处员工的考核工作。
11、负责与其他部门的沟通、联系。
12、负责园区突发事件的处理。
13、负责完成公司安排的其他工作。
保安队长工作职责
1、负责保安队各项安保管理工作和保安队部管理工作。
2、负责保安队ISO9001质量管理体系工作，建立各项安保台帐。
3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。