上海徐汇楼盘策划案样本.docx

上海徐汇37°2楼盘策划案
1．烂尾楼《新生篇》
成功密码之一：概念策划，以奇制胜
成功密码之二：创意独到，以新制胜
成功密码之三：项目诉求极具诱惑力 

物业类别：商住两用楼
建筑类别：11层小高层
物业地址：上海市徐汇中山西路、宜山路
楼层状况：一栋11层全装修商住两用楼
发展商：上海天第置业有限公司
设计单位：上海东华设计院
建设公司：萧山第二建筑工程公司
基地位置：上海市中山西路号

基地面积：3，658平方米
总建面积：16，400平方米
容积率：
绿化率：21%
绿化率：40%
起价：39万元/套
最高价：66万元/套

周边配套： ——
幼儿园：附近有地段幼儿园
商场：徐家汇商圈、生活繁华便利
医院：第六人民医院 
开篇前言
以奇制胜•所向披靡
  兵法云：“凡战者，以正合，以奇胜。”楼盘行销策划亦是如此。徐汇37°2因此在众多楼盘中脱颖而出，正是运用了兵法中以奇制胜方略。
一、案例概述
  徐汇37°2地处中山西路、宜山路，是一遗留近年烂尾工程，因而房型老，影响差，且周边同步上市优质个案较多，在这样一种竞争对手林立行业环境中，如何成为鹤立鸡群、众目所瞩焦点是该案重点所在。
  为救活烂尾楼并在短期内盘活公司资产，以洞察市场独到眼光以及独特方略运用和资源整合能力在徐汇地区制造出一种新市场亮点，使该案未卖先热。
  由于本案诸多利空因素势必导致销售抗性，因而本案不能以常规酒店式小户型公寓来操作。这时就需要找出本案利好点并加以放大。企划部以为，本案最大优势即地段+房型小+精装修，那么用什么办法把这些优势夸大呢？就这个问题，及第企划部提出了一种“恋爱”概念，以恋爱独特视角来诠释徐汇37°2。
  8月14日，徐汇37°2一推出，就不断有人来电。据售楼处记录，当天来电近900个，有效客户为230人。
二、背景分析
(一) 徐汇概貌
  徐汇区位于上海市中心城区西南部。东经120度26分，北纬31度12分。东及瑞金南路、陕西南路，与卢湾区毗邻，徐浦大桥与浦东新区连接；西南至虹梅路、虹梅南路、老沪闵路和华泾镇关港村，与闵行区别界；北达长乐路、华山路、兴国路、淮海西路，与静安区、长宁区接壤。全境东西相距7公里，南北相距13公里，，，，%境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，是市中心进出闵行、奉贤、南汇、金山、青浦等区县和江、浙、闽、赣、皖等诸省交通要道。
  据史料记载，明末文渊阁大学士、知名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有销庄别墅，从事农业实验，去世后归葬于此，其某些后裔在此定居并繁衍成族，因而****称“徐家汇”，区名由此而得。
  区境在唐、五代、枕头时属华亭县高昌乡。元、明、清三代属上海县高昌乡。清宣统二年（19），区境分属上海县上海城、法华乡、漕河泾乡。至12月，区境辖湖南、天平、斜土、枫林、徐家汇、田林、虹梅、康健、长桥、凌云、龙华、漕河泾12个街道和华泾镇。
    徐汇区经济、社会各项事业发达，具备繁华商业商贸区、舒服高极居住区、领先科技密集区、一流文教优势区等诸多都市功能。繁华徐家汇商业中心，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁华标志性区域。流光溢彩和衡山路休闲待、绿意盎然徐家汇公园、气势恢弘上海体育城、“巨无霸”思考乐书局以及柯达、永乐超级影院成为市民老少皆宜休闲、娱乐、健身、求知场合。
(二) 徐汇房产市场概况
    徐汇区素有上海高档居住区之称，区域有各式花园洋房、公寓余幢，名列全市之最。***园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘
了色彩斑谰建筑历史风情画卷。同步又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史凝固记忆。近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片布满机遇“热土”。中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅社区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化当代气息。“住在徐汇”成为上海房地产市亮点。
(三) 宜山路建材市场概况
    位于徐家汇宜山路建材一条街兴起于1995年。1999年宜山路市场管委会成立后，拆除了二百多家“卷帘门”店铺，通过土地置换，扶植大型建材市场进驻宜山路等办法，使现今宜山路建材经营越来越趋向专业化、系列化和特色化。当前，营业面积超过1万平方米商家已超过2