鄂尔多斯利丰汽车城项目功能定位策划.pdf

产业符号破冰“鬼城”
——鄂尔多斯利丰汽车城项目功能定位策划
鄂尔多斯，号称东方迪拜，依靠煤矿、天然气、稀土等资源的增长模式，2010年鄂尔多斯市
人均GDP达到26188美元，已达到发达国家水平。在人均GDP的表象下，住宅、商业地产开发
商纷纷进驻鄂尔多斯，其新城康巴什，现有商业网点281处，基础设施一应俱全，有办公大厦、
行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场，成片的中产阶级复式公寓和别墅，但是居住人
口仅万余，传为中国“鬼城”。2010年4月，就在这样一块机遇与挑战并存的土地上，CRIC携
手内蒙汽车行业龙头——利丰集团合演了一出产业+地产的“开元大戏”，赋予鄂尔多斯以产业
支撑的商业地产，也成功为利丰以产业为契机涉足商业地产创出了一条康庄大道。
行业视野看自己
从产业分析找到立于区域之上的机遇
利丰汽车城新园区项目位于鄂尔多斯市康巴什新区高新
技术园区H1-01、H1-05地块，用地面积1500亩，被规划
为汽车交易、服务、生活、享受于一体的综合型汽车公园。
从位置上看，鄂尔多斯利丰汽车城项目位于鄂尔多斯市东胜
主城区与康巴什新区之间（图1-利丰汽车城项目区位图），
地块距东胜24公里、距康巴什17公里。从传统商业策划角度
来看，该项目缺乏基础的市场资源。另外，鄂尔多斯市的人
口基数很小，。人口少
的问题长期困扰、限制整个城市的发展，而且外部迁入人口
也在减少。更为严峻的事实是，作为项目主要消费源的康巴
图利丰汽车城项目区位图
什新区，经过五年，投入百亿元的开发，目前仍然是个人口
“空城”。那么，项目的市场机遇在哪里
呢？
从鄂尔多斯市民汽车消费状况以及汽车主体市场两方面
深入分析，我们发现， 2008年-2009年鄂尔多斯市汽车销
售呈现快速上扬趋势（图2-鄂尔多斯汽车上牌统计）,汽车市
场呈现欣欣向荣的迹象。中国汽车产业现今处于导入期和快
速增长期之间，平均年增长速度约为15-20%。而鄂尔多斯
汽车产业发展阶段远超全国水平，处于汽车更新换代的成熟
期。2007年-2009年3年内，鄂尔多斯市15万以上的汽车消
费份额实现稳定较快增长，市场份额相比2005-2006年增加
了一倍有余。除7-15万总价段外，市场整体呈现高价车挤压
低价车市场份额的态势，市场改善型欲望强烈。随着经济的
高速增长与汽车保有量的年度递增，鄂尔多斯市场将从低速
增长期走向成熟期。届时，基于汽车后市场的汽车维修、保
养、美容、配饰、改装、汽配等等服务链后端市场将迎来新
一轮产业发展机遇！
此外，汽车消费属于目的性消费商品，消费者看重的是
品牌。虽然本项目偏离人口聚集的东胜片区，但是业主方利
丰集团拥有品牌优势。调查发现，鄂尔多斯的汽车消费者消
费能力较强，其消费特征有明显的攀比倾向，30万以上的汽