房地产项目开发的整个流程.doc

房地产项目开发的整个流程大体上包括 10 个阶段。(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起, 整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要, 将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势, 确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。(二) 可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步。开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项, 银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究, 就可能有两种结果: 一是可行性研究表明这个设想不可行, 那么即使开发商不同意, 这个项目开发的全过程实际上就结束了; 二是可行性研究表明这个设想可行, 则不出意外, 这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前, 在我国忽视可行性研究, 或者将可行性研究当成一种形式的风气, 在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步。土地是所有建筑的基础, 申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国, 由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件, 有土地就不愁项目赚不到钱。因此, 在土地市场上各种***事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式, 划拨土地太多, 冲击了正常的土地市场的运行, 目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地, 绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后, 要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。(四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模, 设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说, 一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计 3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上, 应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书 4 个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计, 具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法; 并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前, 需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件, 以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书, 委托有规划设计资格的单位完成方案设计, 然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料, 报经城市规划行政管理部门审查, 确认符合规划要求后, 核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后, 即可以进行初步