社区物业管理的样本分析.doc

社区物业管理的样本分析——以遵义市恒通物业管理公司为例贵州省遵义市第五中学屠雯 2014 年1 月底至 2 月中旬,本人趁寒假有闲,一为增加自己的社会实践能力, 二为给学生参与社会实践提供样本。采取观察,走访,到社区查阅资料,从互联网和局域网搜索相关数据等方式,就近以遵义市恒通物业管理公司为主要对象,就社区物业管理体制和模式问题进行了一次深入细致的典型调查。贵州省遵义市恒通物业管理有限公司成立于 2002 年8 月,位于遵义市中山路, 注册资金 50万元,三级资质,现有在册员工 33人,隶属于贵州省遵义市恒通实业发展有限公司。如同大多数的物业管理公司一样,它的产生带着浓厚的房开公司色彩。该公司服务于遵义市红花岗区湘山公寓,后又服务于珍珠公寓。公司以“服务业主, 管理规范”为目标。始终坚持“服务第一;业主第一”的宗旨,不断加强公司管理和员工队伍建设。同时不断提高管理和服务水平,为业主创造一个安全、舒适的居住环境。 2003 年湘山公寓首批业主入住的同时,恒通物业管理公司开始运转。 2004 年7 月接管珍珠公寓。 2008 年12 月撤离珍珠公寓。主要成绩:珍珠公寓 2006 年5 月被遵义市红花岗区长征镇评为“安全文明小区”和“无毒小区”,2006 年7 月被红花岗区评为“安全文明小区”。湘山公寓被遵义市红花岗区中山办评为 2007 年度“平安文明楼院”,2007 年11月被红花岗区授予“安全文明楼院”称号。尽管有这些荣誉,由于种种原因,恒通物业管理公司还是面临着处理房屋漏水,应对小区物业管理服务费入不敷出和业主停车难等现实问题。 服务对象: 湘山公寓是遵义市恒通房地产开发有限公司于 2000 年在遵义市红花岗区万里路前段修建的高档商住综合建筑。湘山小区 2008 年9月更名为遵义市湘山公寓住宅区, 住宅面积 28000 ㎡;小区绿化面积 3000 ㎡。现有住房 4栋,分为 A区和 B区,每区 7个单元,共14个单元。住房 203 套,现有 201 户入住,入住率 98% 。公寓整体上分为三大部分:负一层及其以下部分为地下停车场;1至3楼为遵义大型购物商城“国贸广场”;四层以上为高档住宅小区。小区有供水,供电、通信、数字电视、光纤宽带网、楼宅可视对讲、报警装置系统、社会电视监控和住宅专用电梯等配套设施。珍珠公寓地处遵义市外环路北段城乡结合部。总占地面积 6000 平方米,总建筑面积3100 0平方米,其中住宅2100 0平方米,非住宅面积300 0平方米,商业用房1000 0 平方米。楼宇 3栋,三室一厅错层设计住房 224 套,现已入住 183 户,入住率 82% 。居民约 730 人,常住业主 150 户,约 510 人左右,暂住外来人员大概 33户。绿化面积500 平方米,1个文娱活动中心;2个球场;公寓有前后两道大门,污水检查井 11 个,排污管 300 米,雨水检查井 11个,雨水管 300 米,化粪池 2个,消防水泵头接口75个。 恒通物业管理公司组织机构及设置: 公司实行经理负责制。主管整个物业管理公司的全部日常事务。下设保安部,财务部、电工班、办公室以及小区部。公司机关公司经理小区部财务部保安部办公室电工班湘山小区珍珠公寓( 已撤离) 行政绿化保洁 人事方面: 恒通物业管理公司法人代表 1人(男) 恒通物业管理公司经理 1人(男) 恒通物业管理公司副经理 1人(女) 恒通物业管理公司绿化工 1人(男) 湘山公寓出纳 1人(女) 珍珠公寓出纳 1人(女) 湘山公寓水电工 3人(男)珍珠公寓水电工 1人(男) 湘山公寓保安 7人(男)珍珠公寓保安 8人(男) 湘山公寓清洁工 3人(女) 珍珠公寓清洁工 3人(女) 其中党员 2人,团员 10人。恒通物业管理公司法人代表同时也是恒通房地产开发有限公司的法人。实际负责湘山公寓日常工作的就是经理和湘山公寓的出纳,水电工、保安、清洁工;负责珍珠公寓就是副经理和珍珠公寓的出纳,水电工、保安及清洁工。 人员招聘: 物管公司通过公开招聘的方式吸纳人员。他们在“遵义晚报”上刊登招聘启事。首先通过填表登记,然后组织笔试,之后就进行面试,最后通过公司管理人员综合各方面情况决定应聘人员是否通过。通过招聘的人员进行为期 3个月的实****在他们一般的试题中包括了填空,问答、名词解释和综合论述题。对于保安他们还有专门的实践题,通过考试的保安人员还要进行专业培训。在招聘报名中有刚转业的退伍军人, 有下岗工人,有城郊务农的农民等,年龄从 20岁到 40岁不等。从他们的报名登记表上可知他们大多是初中或中专文化,高中毕业的没有几个。其中不少人参加过居住地的民兵训练,有的甚至多次参加过(主要讲的是保安人员)。被录用的员工有一个共同之处,都是已婚。基本上没有少数民族。在公司职