天津市建设项目(收费实用标准).doc

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市建设项目收费标准
2005年6月11日
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市建设项目收费标准〔房地产开发类〕
  
一、土地获取阶段本钱测算步骤
第一步：开展部结合研发中心与销售进展简单方案初选，形成项目总平面图，并填写《项目各项经济技术指标明细表》，将方案意图反映为直观数据，便于本钱测算。
第二步：依据初选方案进展本钱测算，计算项目利润率，判断方案是否合理，利润率是否满足要求，否如此需进展方案重选，重新测算，直至方案最优，利润率最大。
二、本钱测算方法
1、面积计算统一口径为：可售面积。
2、产品形式需按照建筑类型〔多层、高层等〕、结构类型〔如砖混、框架、钢结构等〕以与使用功能〔住宅、商业、非经营性公建等〕加以分别列项，进展测算。
3、项目综合本钱区分住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型，其中不计入可售面积局部〔如：地下车库、会所、幼儿园、小学等〕本钱摊入可售面积局部。
4、项目毛利率=〔销售均价-直接本钱〕/销售均价
   项目净利率=〔销售均价-完全本钱〕/销售均价
5、在具体本钱测算过程中，应合理预计各项本钱需发生的费用，属于有固定收费标准的项目，按照标准进展预测；属于经验判断项目，结合以往类似工程与项目实际测算。
6、具体各项明细测算经验总结：以市区标准为例 。
序号
项目名称
收费标准
备注
一、
土地本钱
 
 
1
地上物拆迁安置补偿费
含在地价中〔见土地出让合同〕
 
2
土地使用权出让金政府收益
评估地价*20%〔见土地出让合同〕
 
3
市政公用根底设施配套费〔大配套〕
城镇普通商品住宅项目
不大于165元/平方米建筑面积
指小区地块红线外的市政根底设施和大配套的费用，包含区外给水、雨水污水排水、道路、绿化、环卫、市政道路照明、中水、电力、通讯、燃气、采暖与相关配套的市政站点的建设费用。
大型公建项目〔容积率大于1的，按建筑面积收取；1以下的按用地面积收取〕
商贸旅游娱乐
不大于220元/平方米
写字楼高档公寓
不大于215元/平方米
文化教育金融
不大于210元/平方米
4
土地契税
〔出让金+土地补偿+大配套费〕*3%
 
5
土地交易费
招/拍/挂形式
成交总价*%
 
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协方出让
评估地价*%
二
前期费用
 
 
1、三通一平
临电工程费
红线外
根据实际工作量发生计取〔变压器可自购或租赁，租赁500-600元/月〕，根据项目距离可引用市政电力远近与与工程规模大小，有所不同，一般1-。新政策要求在办理临电手续时交齐正式电力工程款的50%。
开发中心
红线
根据实际发生工作量计取，-2元左右，高层项目费用发生较高。
工程部
临水工程费
红线外
根据实际工作量计取〔需交水表押金，20000元/部〕每平方米1-。破路费另收。
开发中心
红线
工程部
临路工程费
根据实际工作量发生计取，视项目具体情况有所不同，-3元。
工程部
填土圾平整场地费用
根据实际工作量发生计取，每平米1-10元不等，主要需结合场地实际情况而定，如：场地遇到有地下防空洞等情况，费用发生较高。
 
临时设施
根据实际工作量发生计取，主要指现场临时办公用房以与宿舍等，此项费用可局部从使用者〔施工方〕土建结算中扣回，一般每平米3-6元不等。
 
2、
规划设计费
咨询费
每平米1元左右，详规设计费含在其中。
研发中心
方案设计费
根据所用设计单位和项目档次标准有所不同，一般情况住宅项目5-15元/平米，商业10-20元/平米，项目档次高或选用国外设计单位，如此费用更高〔较一般高10-20元/平米〕，按照建筑面积收取。
研发中心
3、
施工图设计费
建安设计费
与项目方案复杂程度与结构类型有关，一般情况砖混7-8元/平米，框架10-12元/平米，公建15元/平米左右，按照建筑面积收取。
研发中心
成品房设计费
研发中心
4、
环境方案设计费
方案设计费
按景观面积收取，与环境方案复杂程度有关，国6-8元/平米，国外12-30元/平米，合在建筑面积一般3-5元/平米。
研发中心
环境施工图设计费
费用摊在建筑面积1-2元/平米
研发中心
5、
综合管网设计费
综合管网：；热力：；排水：；，按照建筑面积收取。