北京XXXX项目投资分析报告.doc

北京XXXX项目投资分析报告
一、北京市房地产市场分析
1、2006年北京市经济情况稳步增长,房地产市场调控之下涨幅全国最高。
2、北京城市总体规划和奥运规划的实施,加快北京市城市基础建设发展。
北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局,决定了北京市的发展格局,进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风,北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心,南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。
3、土地供应以招拍挂为主,价格逐年上涨;政府推出限价房用地,经济适用房用地选在地铁交通附近。
4、北京商品房住宅市场销售量回落,经济适用房供不应求
北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力,经济活跃,吸引着众多的经济人口。2003年商品房住宅销售1771万平方米,2004年销售2286万平方米,2005年销售28033>.2万平方米,2006年销售2205万平方米。
2006年虽然销售面积回落,但是房价却一再走高。北京近几年住宅价格回落的可能性极小。
5、写字楼、商业用房供应充足,租售价格持续上升。
二、燕郊酒厂项目分析
1、项目情况
项目用地权属原为酒厂工业用地,现状酒厂已经停产多年,空地有三河驾校训练场。东北角有锅炉房,以及一排闲置平房,用红砖围墙围住。中部有一建筑材料厂,有几栋临时建筑及龙门吊设备。
燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处,四至范围是东至东方御景,南至102国道,西至空地,北至住宅区。土地面积90亩,规划用途为住宅及配套,。
该地块具体的规划条件尚未确定。
交通:930路北京公交直达国贸,开车20分钟到国贸桥,高速费15元。
燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备,达到“七通”(即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气)?
2、项目市场定位
属于大通州区,燕郊居住区项目,北京的一个卫星小城镇。
客户是在市内买房经济有困难的家庭。
优势:
项目位于燕郊大门旁。
南临京哈高速,交通便利。
东邻东方御景已经入住。
地块较方正平整。
场地基本具备开工条件,只有少许临时建筑,地块内建筑还需拆除平整。
劣势:
1、周边竞争者众多,除了和燕郊项目竞争外,还同通州项目也存在竞争关系。
2、东侧的一块平房破坏了用地的完整性。
3、教育、卫生医疗设施相对不够。
2、周边楼盘分析
周边楼盘主要有东方御景,上上城,新圣得花园。近期市场商品房供应量约8000套,80万平方米。
平均均价为4040元/平方米。
楼盘名称
价格
当期销售量
销售情况
历史资料
东方御景
4000
售完

2001年底开盘,2002年底入住。1480元。
上上城
3700
5500套
已售1600套
2006年6月开盘,2800;10月涨到3000;现均价3700.
新圣得花园
4300
2栋200套
40%
2006年8月开盘,3500;现新开2栋,均价4300.
香格里拉花园公寓
5000
1栋478套
40%
2007年1月底开盘,4500。
星河皓月
4400
四期1000套
40%
前3期3000套还剩100套。2006年6月开盘3200;7月3400;年底4300。
潮白人家
--


未开盘
北欧小镇
2840
一期500套售完

2004年底开盘,2400;2005年底,2800.
燕郊酒厂项目参考周边楼盘,预期楼盘售价为4000~5000元/平方米。缩小幅度为4300~4800元/平方米,目标均价考虑4300元/平方米。
3、地价测算:
用假设开发法计算楼面地价:
1)、开发完成后的房地产价值
平均售价:4300元/平方米
2)、由熟地建成房屋的开发成本
(1)前期工程费:按建安费的10%计取;
(2)房屋建筑安装工程费(简称建安费):1400元/平方米;
(3)红线内基础设施建设费:按建安费的15%计取;
(4)公共配套设施建设费:按建安费的15%计取;
开发成本=(1)+(2)+(3)+(4)=×1400=1960元/平方米
3)、管理费用
按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。
管理费用=(V+3%×V+1960)×2%
4)、投资利息
包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年,土地取得成本期初投入,开发成本和管理费用期中投入,单利计息,%。
投资利息=(V+3%×V)×1×%+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕×1××%
5)、销售费用
按售价的2%测算