房地产定价策略(云时代价格方案).doc

房地产定价策略(云时代价格方案).doc专业资料
房地产定价策略
中铁云时代广场价格方案
2014/05/28
中铁云时代广场项目组（陈志凯）
专业资料
第一部分高新区及部分在售楼盘价格情况
高新区已投入使用写字楼价格情况统计
序
项目名称
物业类型
均价（万元/ m2）
租金（元/ m2 /月）
静态收益率
1
山灞国际
写字楼
1
60
%
2
和成国际
写字楼

65
%
3
鼎易天城
写字楼
1
60
%
4
戛纳小镇
商住综合楼

40
%
5
汇金大厦
写字楼

40
%
6
咼新阳光广场
写字楼
1
50
6%
7
云南软件园
写字楼
60
8
新宸商务
写字楼

35
%
9
咼新招商大厦
写字楼
50
昆明在售写字楼价格情况
序
项目名称
区位
物业类型
预售价格（万元/ m）
成交均价（万元/ m）
1
人民路壹号广场
一环至二环
5A写字楼


2
西城心景
二环至一环
5A写字楼
1
3
蓝光昆仑中心
金产区
5A写字楼


4
万达广场
金产区
5A写字楼


5
霖岚国际
一环至二环
甲级写字楼


6
奥宸财富广场
二环至一环
甲级写字楼


专业资料
7
润城
金产区
甲级写字楼

专业资料
8
融城优郡
—环至二环
5A写字楼


9
大都
—环至二环
甲级写字楼
1
10
绿地云都会
二环至一环
商业公寓
（团购）
项目周边在售楼盘住宅及公寓价格情况统计
序
项目名称
在售物业类型
成交均价（兀/ m2）
主力价格区间
备注
1
联想科技城
住宅
7,100
60-90 万
2
绿地云都会
公寓
6,500
19-23 万
3
中晟锡城
住宅
7,000
60-85 万
4
春城慧谷
住宅
6,900
70-80 万
5
云锡金地
住宅
6,900
70-80 万
6
百大国际派
公寓
7,300
36-43 万
销售面价
7
新御盛景
公寓
7,500
50-60 万
住宅
8,500
100-110 万
8
西城时代
公寓
8,200
40-50 万
精装
住宅
7,600
90-100 万
写字楼
9,000
45-135 万
销售面价
9
金泰国际
住宅
7,800
70-90 万
第二部分 价格方案
选择收益还原法、市场比较法、住宅反推写字楼价格三种形式进行项目基准价，综合三种定价方式推算的价格，结合昆明写
专业资料
字楼市场情况，制定项目销售价格
一、收益还原法定价
1、 泛亚科技新区少有投入使用的商业写字楼，选择高新区已投入使用写字楼的租金价格作为参照；
2、 高新区已投入使用的写字楼租金价格 40-65元/ m2/月左右,-，高新区写字楼收益率在
%-8%不等，以6-7%为主；
3、 预计本项目租金价格为：5A甲级写字楼：70-80元/ m/月，标准甲级写字楼：50-60元/ m/月，SOHO公寓：35元
/ m /月，按6-7%的收益率核算：
P5A=70X (12-2 ) /6%=11666 元/ m P5A=70X (12-2 ) /7%=10000 元/ m
P5A=80X (12-2 ) /6%=13000 元/ m P5A=80X (12-2 ) /7%=11428 元/ m
通过收益还原法测算，5A甲级写字楼价格区间在10,000-13,000 元/平米之间;
P 标办=50X (12-2 ) /6%=8333 元/ m P 标办=50X (12-2 ) /7%=7143 元/ m
P 标办=60X (12-2 ) /6%=10000 元/ m P 标办=60X (12-2 ) /7%=8571 元/ m
通过收益还原法测算，标准甲级写字楼价格区间在 7,143-10,000 元/平米之间;
P 公寓=35X (12-2 ) /6%=5833 元/ m P 公寓=35X (12-2 ) /7%=5000 元/ m
专业资料
通过收益还原法测算，SOHO公寓价格区