招商工作建议书1.doc

招商工作建议书目录一、商业地产总体开发现状和预测二、商业形态简析 1、体育场馆 2、连锁超市 3、便利店 4、折扣店 5、商业街 6、专卖店 7、 SHOPPING MALL (销品茂) 三、招商中微观经营主体的选择与配合 1、影响商业地产价值的因素 2 、几类商业投资的特点 3 、一般的商铺选择基本分析法 4 、项目中经营主体选择和配合的要素四、项目实际操作中需要处理的关系与招商简述 1 、面临的投资客户 2 、面临的租赁户 3 、必须考虑的问题五、项目的大致工作步骤 1 、市场条件判断 2 、项目位置选择 3 、判断可发展规模 4 、项目土地取得及政府许可 5 、项目定位细化 6 、项目规划设计 7 、设计方案的市场化 8 、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 9 、项目方案的政府许可六、项目招商的工作简单步骤 1 、提前招租项目内的大型主力户 2 、品牌商家的引进和规划 3 、充分掌握客户需求 4 、多渠道进行招商沟通 5 、商户的最后确定七、小结对商业地产进行招商,我认为应该先来了解商业形态和其特征、资金的投资来源、招商对象等。由于商业形态比较多而且复杂,我在翻阅了大量的资料并结合自身的一些认识将出现或者曾经考虑出现在本项目内的商业形态作个简单说明,并依据不同特征和客户来源做了简单的招商建议,时间比较仓促请大家多提意见。一、商业地产总体开发现状和预测商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴,自从中国加入世界贸易组织后, 许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场,一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外, 自 2002 年开始,国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起,而且卖价屡屡摸高, 商业地产发展势头令人咋舌;各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。有关方面提供的数据显示,目前我国大小城市几乎都建有商业街,纯粹的步行商业街也在 200 条以上。从购物中心来看,目前全国已建成的有 54 个,面积将近 700 万平方米,已经在建立项的还有 200 多个,面积超过 3000 万平方米。另据中原(中国)物业顾问有限公司中央研究部的调查, 2003 年1至 11 月份,全国完成商铺市场开发投资额为 1010 多亿元, 比上年同期增长 %, 完成商铺竣工面积达 209 7 万平方米, 比上年同期增长 %。我国商业地产从规模和形态上划分主要为六种, 分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、 SHOPPING MALL 和商业街, 各种业态互为补充,尤以 SHOPPING MALL 发展最为突出。大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标,与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟,并于去年秋季相继在南京和沈阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟, 同时, 也由此获得了中国银行 10 亿元的授信。不久前,该公司又直接注资与港资合股成立大洋百货集团。并计划在上海杨浦和北京等 15 个城市开发商业地产,可以说是国内最大商业地产开发公司。有数字表明, 2002 年国内商业地产的投资额增加了 % , 商业地产市场正在从长达近 10 年的沉寂中走出,并快速升温。面对行业的迅速发展,经济学专家对未来的中国商业地产发展趋势做一个大胆的预测,在 2005 年前后,在中国各地会出现“商业地产问题现象”: 1 、发展商给商铺投资者的回报率不能充分兑现; 2 、不少项目由于定位不准确,进行反复调整; 3 、一些商场在开业不到一年,就要关闭; 4、发展商将商铺卖给投资者后, 对后期的招商、开业等工作就置之不理, 投资商铺者利益出现无保障; 5 、一些项目由于发展商实力不够,出现项目烂尾的情况; 6 、个别发展商打着做商业地产的幌子,实行圈钱目的,出现卷款外逃的现象; 7 、境外资金、基金加入到商业地产淘金的队伍,带来全新的理念、经验的同时,也给国内的发展商带来了压力,也让那些不思进取的地产企业出局; 8、零售商在继续做零售业的同时, 也会在商业地产领域进行投资, 同时商业地产开发企业在做商业地产开发的同时,也会涉足零售业的投资,这种现象将会越来越普遍,这是因为零售企业希望有长久租金收益的优质物业,地产类企业需要充足、稳定的现金流; 9、未来的中国会出现越来越多的二房东企业, 并且会形成集团化的趋势, 这些二房东不是采取先买地再开发的模式,而是从原先的业主手中租下 10-20 年的合约,将物业的功能进行调整,采取统一经营管理,收取高额的租金价差,这些二房东当中既有世界 500 强的零售企业, 也有知名度很高的洋快餐, 还有国产的专业二房东企业,而这些企业