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公租房BOT模式全生命周期风险分担研究


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　　【摘 要】 公私合作模式“建设—经营—转让（BOT）”为地方政府解决公共基础建设提供了新思路，能满足公共基础设施建设，提高投资管理效率，有效化解地方政府债务风险。因BOT项目建设周期长、参与方众多，合理的风险分担是其成功的关键。从公租房BOT项目全生命周期过程角度出发，借助建筑信息模型（BIM）在投资机制、管理与治理模式方面的创新性，运用工作结构分解法进行风险识别，并用改进的密切值法构建公租房全生命周期风险分担模型，为公共部门和私营机构合作提供决策依据，以期公租房项目的长久发展。
　　 【关键词】 公租房; BOT模式; BIM技术; 风险分担; 密切值法
　　【中图分类号】 F284 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2019）11-0016-06
　　 公共租赁房（下面简称公租房）是保障性住房的一种，由政府部门负责建设或者购入，以供中低收入群体租住。伴随着城镇化的快速发展，大量人口集聚到城市，渐渐形成了一个规模庞大的既无力购买经济适用房，又不符合廉租房条件的“夹心层”群体，主要包含城市中低收入家庭、进城务工人员以及刚毕业的大学生。为此，政府相继出台多项有关公租房建设的政策，逐步使其成为保障性住房的主体。但是，由于公租房项目建设前期投资大、资金回收期长、运营过程存在较大不确定性等特点，资金短缺问题成为制约公租房发展的“绊脚石”[ 1 ]。单靠政府力量无法从根本上解决公租房的建设资金，面对巨大的资金压力，优化和拓展融资渠道成为当务之急，而BOT模式在各个行业的应用为公租房的建设提供了融资借鉴[ 2 ]。
　　 因公租房项目属于准公共产品，建设周期长，伴随的不确定因素增多，加之项目参与方众多，风险分担主体多元，利益需求差别大，为了有效吸引社会资本的进入，合理的风险分担是项目成功的关键因素。本文引入BIM技术进行公租房全生命周期的过程管理，提升管理效率，在此基础上分析公租房BOT项目的风险分担机制。合理的风险分担可以有效吸引社会资本，使闲散资金进入，提升各参与方进行公租房合作项目的积极性[ 3 ]，为公共部门与社会资本的合作提供决策依据，进而显著提高公租房的供给规模及持续性发展，使更多“夹心层”群体可以享受到社会福利。
　　 一、基于BIM技术的公租房PPP项目管理分析
　　 （一）公租房BOT项目运作框架
　　 公租房BOT模式，即公共部门就公租房项目与私营机构签订特许权协议，授予签约方承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议期内进行运营，公共部门进行监管，公众与用户使用并监督私营机构对公租房的运作管理，协议期结束后私营机构将项目无偿转让给政府。其投资收益主要来自特许经营期的租金、配套设施收入，成本由建设期与特许经营期的现金流出构成。
　　 （二）基于BIM技术的公租房BOT项目管理必要性
　　 传统合作项目存在各方参与程度弱，政府、私人资本之间关系紧张等问题。BIM技术加入项目管理中，能有效缓解各方关系，为公共部门在决策公租房公私合作项目时提供客观的数据支持，实现项目全生命周期的管理和控制，在项目实施过程中做到信息无缝连接和实时共享，减少重复、离散的数据，增加信息共享和协同工作[ 4 ]，实时监控，有效控制及应对意外事件。公共部门特许期结束后接收公租房项目时要了解项目全面的信息、数据，利于后期的运营管理。
　　 一是通过BIM平台积累项目数据，建立数据库。提升公租房项目建设各参与方的交互性，及时了解项目进度，实现良性可持续发展的战略伙伴关系，扮演公租房BOT项目风险分担分析的重要角色。
　　二是BIM技术有效预测风险，进行事前数据模拟，减少公租房建设及运营中风险事件概率及额外的成本支出。
　　 三是BIM项目管理平台，对于政策法规的变化，根据外部环境以及BIM平台数据分析及时作出应对措施，通知各参与方，减少传统项目由于信息滞后引起的成本增加、不满情绪及责任推卸。
　　 （三）公租房BOT项目全生命周期阶段分析
　　 BIM技术贯穿公租房BOT项目全生命周期中，因各方目标差异，BIM技术对不同参与方所实现的功能有所差异。以下将公租房BOT项目全生命周期过程按决策、采购、运营与移交三个阶段，分析引入BIM技术后公租房BOT项目在建设全生命周期中的运用。
　　 决策阶段主要解决公租房项目的决策、方案等，BIM技术对数据