中原2010年10月长沙顺天国际金融中心定位及产品打造方案.ppt

再造·长沙新高度
顺天国际金融中心定位及产品打造方案
[湖南中原事业一部出品]
[Hunan ]
前言
Foreword
.取势与尊事.
报告体系
Analyze System
>>目标及问题导出
>>项目质素界定
>>外部环境洞察
>>开发模式及档次建议
>>项目定位及产品打造
>>营销思考
本报告以核心目标为重心,进而实现基本目标。
项目目标:以项目优异的质素,加上首都在南城超高层产品的打造,完全可打造为长沙标杆性项目。
基本目标
销售目标:顺天集团品牌跃升的期望及长沙项目的标杆,高溢价平量是本案追求的运营模式,实现至少14000元/平的均价
实现品牌跃升
实现高溢价
核心目标
品牌目标:顺天集团长沙央区项目又一力作,基于前期开发诸多项目,本案将是顺天品牌跃升的基石。
树立长沙标杆
核心目标:实现高溢价,实现顺天品牌的跃升!
实现目标的项目质素挑战:位于雨花亭商圈(城市副中心),涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目,区域及体量存在挑战。
芙蓉中路
韶山南路
新建东路
南二环线
本案
雨花亭区域
开发商实力
城市综合体项目
中小体量超高层项目
涵盖酒店、写字楼、公寓、商业多种物业于一体的城市综合体。
原来是机电市场用地。
项目位于韶山南路和新建东路交汇东北向,沃尔玛雨花亭店北面。
顺天集团倾力打造;
已有顺天国际财富中心、黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。
项目含2栋超高层和商业,,总建面16万平米;
容积率:
建筑密度:%
实现目标的区域市场价格挑战:目前区域内市场价格天花板约为10000元/㎡,区域价格箱体上限突破存在挑战。
本案
万博会
均价:8500
嘉盛国际
均价:1020
宏泽家园
均价:8000
铂金国际
均价:8000
建鸿达华都均价:8500
凯轩云顶
均价:6500
锦绣世纪
均价:5900
东塘瑞府
均价:10000
序号
区域
项目名称
销售均价
起价
最高价
主力户型
1
开福区

8300
8000
11000
50-113平两房、三房
2
芙蓉区
明城国际中心
10000
9500
11000
40-120
3
人瑞潇湘国际
未确定
8800
1万左右
40-60平一房,90-100平两房,145平三房
4
雨花区
万科金域华府
7200
7000
7500
剩125平三房
5
万博汇
8500
8000
9700
46-120平
6
嘉盛国际
10200
8630
10200
50-240平
7
天心区
汇金国际
暂未定,价格报告正制定中
——
——
73-77两房、 99三房
长沙市中心区域公寓价格调研
项目周边区域市场价格调研
实现目标的竞争市场挑战:本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目,本案存在强大竞争压迫挑战。
典型项目
开发商
总建面
(万平米)
中建南湖地块
中建集团

保利4号地块
保利集团
65
汇金国际
建发集团

化机厂
通用

水泵厂
建鸿达
66
纳爱斯
纳爱斯
25
万博汇
建鸿达
50
圭塘河
嘉盛地产
160
北辰
北辰
300
万达商业广场
万达地产
100
泰贞广场
泰贞投资
25
汇金国际
化机厂
保利4号地块
中建南湖地块
水泵厂
纳爱斯
万博汇
北辰新河三角洲
圭塘河
万达商业广场
项目质素
雨花亭商圈,非一线商圈,中小体量的城市综合体项目。
当前市场
目前项目所处区域价格天花板为1万元/㎡
实现目标的问题导出:
未来市场
未来将面临大量的大体量、高品牌的城市综合体项目
一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目,
如何在与大体量综合体竞争中,形成优势开发策略,实现价格箱体的突破?
实现1万4的高溢价目标
问题转化:
在寻找实现价格箱体的突破之前,我们先必须透彻把握项目内因与外因,并从中寻找实现目标的契机。