不良资产及土地处置.docx

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资产管理公司处置不良资产过程中涉及的土地资产
管理和处置分析
前言：
土地资产处置现状-----土地资产处置需要统一管理和专业化处置
在计划经济条件下，土地资产价值被否定。随着市场经济的发展，现代企业制度的推行，土地资产价值正逐渐显化。
北京市有很多地处三环以里的工业企业，虽然资金缺乏、生产水平落后，但其占用的土地多为黄金地段，土地价值巨大，将土地资产盘活
是促进企业发展的有效手段。如雪花集团腾出原厂区，得到了一笔巨额搬迁费用，获得了新生。市政府将原厂区以6亿元人民币现金和约4亿元实物地租出让，政府也取得一定的收益。
在成熟的市场经济国家，土地是企业资产的重要组成部分，一般占企业总资产值的40～60％，或更高。我国目前土地资产价值一般占资产总值的15～45％；在一些设备陈旧、地理位置较好的老企业，土地
资产占企业总资产的大部分。在建立现代企业过程中，处理好土地资产，是建立完善的土地资产处置、管理制度和体制，是防止国有资产流失、
搞活企业的关键问题之一。在建立现代企业的过程中，人们往往重视机械设备及地上建筑物的处置，而忽视了土地资产，结果造成国有资产的流失。
据国有资产管理部门统计，我国国有资产流失中土地流失资产排在前列。主要表现在：
1．土地价值被忽视
在企业转制、界定资产、清产核资时，重视厂房、机器设备的价值
评估，忽视了土地价值。在很多情况下没有单独计算土地价值，致使占
企业大部分资产量的土地资产流失。 一些房地产商利用政府急于搞活企
业、解决企业停产和工人失业问题的心态，大量收购处在黄金地段的国
有小企业，然后利用场地进行变相的房地产开发。 虽然暂时地解决了工
厂停产、工人失业问题，但具有较高价值的土地被房地产开发商无偿地
取得，政府所付出的比解决失业问题所付出的代价还要大。
2．企业转产中自行改变土地利用方式
根据国家有关规定，企业对以划拨方式无偿取得的土地使用权，只能从取得时限定的用途使用，如果改变原有土地利用的方式，则要经过土地管理机构的许可，如将生产用地转为经营性用地，则要到土地管理机构办理相应的变更手续，交纳一定的费用，才能取得相应利用方式的使用权。
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3．管理机构不一政策各异
目前北京市可以管理、处置土地收益的部门机构有近

10余个，还
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没有形成在企业转制过程中统一地处置、 管理土地资产的机构。市政府
已出文件对民营高科技企业、外资项目和乡镇企业等可享受 25％的地
价优惠，而对三环内 200家扰民企业搬迁的补偿费用（其中含地价）由
经委制定，同土地管理机构制订的基准地价标准相比要低很多，更远远
地低于市场地价。破产、兼并企业中土地资产的处置又有不同的规定，
其土地资产收益多数用来安置企业职工。 转制企业采用有偿方式， 而非
转制企业仍采用无偿使用制度。
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同一地块经过策划后可以表现出不同的地价。如有一企业在搬迁前同投资商私下协商地价为1．6亿元。经土地管理机构评估审定策划后给出3．6亿元的价格，投资商也同意接受，说明了在这项工作的早期，土地价值没有被充分地评估。
为加强企业转制过程中土地资产处置的统一管理，我们建议：重视企业转制过程中土地资产处置的统一管理。
今后几年将会有很多的企业转制，也会有很多的土地进行转制，建议建立统一的土地资产管理政策和管理机构，由土地管理部门进一步加强对土地资产的处置方法、价格评估、产权证发放等工作的统一管理制
度。估计通过这项管理制度的加强，可为市政府每年增加收入10多亿元，并设想可将这笔资金投入城市基础设施建设。这件事开展得越早越有利于企业建立现代企业制度的工作。
对以划拨土地进行经营活动的企事业单位应征收地租。
很多企事业单位利用区位优势将划拨土地用于经营活动， 获取本应
由政府获取的地租。目前我国已有山西、湖北、湖南等5个省在全省推行了城镇国有土地租赁制，一方面提倡了节约用地的精神，另一方面也增加了地方财政收入。据国家土地局统计已有800余城镇推行了土地管理租赁制，都取得了良好的社会效果。深圳罗湖区推行租赁制，每年征
收地租1亿余元，据此测算，在北京市推行这一措施每年可增加财政收
入10余亿元。
建立破产、搬迁企业土地回收基金。
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由企业自行处置土地，价格低，不能形成稳定有序的土地市场。如
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果政府