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从“南京高科〞看上市公司公允价值审计风险
　　一、公允价值的概念
　　各国关于公允价值的概念，其共同点是：公允价值不是 企业 在强迫性交易、清算或拍卖中收到或支付的金额，即这种计量方法是建立在持续经营这个 会计 的根本假设根底之上的，正如IAS39所述“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进展交易〞；交易双方是熟悉情况的、自愿的，即双方对某一价值的判断是建立在信息对称的根底之上的。 编辑。
　　二、南京高科投资性房地产公允价值运用分析
　　〔一〕案例描绘及分析。
　　作为以从事开发区基建起步的上市公司，南京高科的园区建立是公司优势及重心所在。公司背靠南京市政府控股100％的南京新港开发总公司，在土地开发上有着无与伦比的政府资源支持优势。公司的储藏土地主要是 工业 用地，获得本钱相对较低。根据新公布的?投资性房地产?准那么，上市公司可以通过赚取租金或持有房地产等待其增值获取利润。在详细的 计算 方法上，该准那么引入了公允价值形式。一旦投资性房地产的公允价值提升，上市公司的财报将表达这些利润。该准那么使得像南京高科这样经营园区的上市公司，受益于公允价值的调整。但实际上，南京高科并没有使用公允价值核算相关投资性房地产，而选择了本钱法核算，这是什么原因呢？
　　，虽然可以享受房地产升值带来的收益，但在会计政策变更之时企业的净资产会出现较大增长，从而影响当期甚至后期净资产收益率的增长，而净资产收益率往往是
施行股权鼓励时考察的重要指标。
　　，而不采用公允价值计量法，可能更多的是看中本钱法对利润的调节作用。因为在采用本钱法的情况下，当房地产出售时，售价减去本钱产生的利润可以一次性全部进入当期收益；在使用公允法时，由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期。因此，将来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏的企业当然会继续使用本钱法计价，在A股市场中已有不少这样的案例。
　　，房地产资产每期需要计提折旧，使其账面本钱不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时那么相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。在行业景气度较高时，企业更愿意采用本钱法，因为虽然有折旧减少了当期利润，但一方面企业的税收也随之减少了，另一方面，出售时带来的宏大利润，无论是对到达股权鼓励要求的增长目的，还是关键时刻防止企业戴帽退市，显然都大有好处。
　　，符合投资性房地产的特性，可以较好地反映投资性房地产的价值和才能。但新会计准那么对投资性房地产采用公允价值形式计量的适用条件是严格的，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，要根据?企业会计准那么第3号———投资性房地产?应用指南，关于“同类或类似房地产〞的定义，进展价值评估非常复杂和困难。
　　基于以上几点的考虑，上市公司在眼前利益和长远利益的博弈中，大多项选择择放弃了使用投资性房地产准那么，而沿用本钱法计量核算，这也减轻了会计师事务所审计的风险和压力，减少了上