2009年12月广物中山项目定位报告.ppt

广物中山项目定位报告
1
市场研究小组

机密
报告说明
1、为了能够准确的找出中山锦绣东方项目的定位与开发方案,市场研究小组先后四次前往中山市区、南头镇、黄圃镇、三角镇、以及佛山顺德的容桂等地了解当地房地产市场情况。并通过专业代理公司准确掌握了黄圃镇的客户的调研数据。
2、根据市场调研情况以及分析,我们认为该项目应该依靠项目的规模和产品特征按照中山北部镇区的领跑者去打造。其客户范围应该包含南头、黄圃、三角等中山北部镇区以及佛山容桂的客户(其中以公务员、村民、以及外来打工者)。
3、为了打造成中山北部的领跑者,本项目的户型应该将主力户型面积控制在当地消化速度最快的范围区间(两房75-85、三房105-125)内。同时参考我司芳村项目及中山远洋城项目采取N+1的偷面积方式。这样既符合当地主力户型也能将总价控制在当地接受范围内。
4、在外立面的偏好来看,我们从客户调研数据中发现,中山客户普遍喜欢雅居乐式的欧式风格,不少镇区都有模仿的案例,但是近期已经有不少外立面更现代的欧式风格得到市场的认可、因此我们建议本项目采用欧式风格,加入一些现代元素
5、同时我们从客户调研数据中,中山客户对园林的关注度较大,因此我们认为这个项目的两点一线尺度应该做大,使项目给客户的感觉更大气、豪气,商业街的展示面应该大一些,给客户可看的内容多一些,层次多一些。
6、整个项目达到54万方,但根据周边项目每年消化情况,单盘的年消化量顶多达到4万方左右,因此我们对项目的开发建议,前面一至两期需要适当控制开发面积,控制在6-8万的年开发建面。
7、同时结合项目的周边配套分析,项目周边配套较弱。项目原来配套是有一个幼儿园。参考以往大型项目的开发模式会引进一所知名中、小学。但项目北面10分钟路程有一所中山市一级的将军小学,建议与其密切联系,确保业主子女就读学位。这将是此项目的一个重要突破点。
8、由于广珠轻轨、广珠西线的今年开通。此项目向北和向南延展的可能性大为的增加。佛山容桂的房价和中山市区的目前远远高于本区域,因此建议加强在容桂的拓展,并在开通后在轻轨站口开设往返巴士。前期作为售楼巴士,后期可以作为对业主收费的公共巴士。
报告说明
一、市场环境分析
三、项目优劣势分析
五、项目产品建议
二、项目理解
目录
六、项目开发建议
四、项目定位
第一部分
市场环境分析
中山市情况概述
中山宏观经济情况
中山市房地产整体发展情况
南头及周边环境
南头及周边经济情况
南头及周边房地产市场
中山城市简介——
中山市是广东省辖地级市,下设24个镇区,位于珠江三角洲中南部,北连广州,毗邻港澳,全市总面积约1800平方公里,,有海外侨胞、港澳台同胞80多万人,是著名的侨乡。
中山市下辖1个国家级火炬高技术产业开发区,东区、西区、南区、石岐区共5个街道办事处,18个镇。
中山市近年来大力推进“工业强市”战略,有乐百氏饮料、耶鲁固力门锁等一批国内外知名工业品牌。小榄五金、古镇灯饰、沙溪休闲服等产品在全国占有较大的市场分额。
全市交通较完善,已形成以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网;90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场;铁路运输经由广州通达全国各地。
地处珠江三角洲,地理位置便利
中山市情况发展
1、中山经济发展——GDP持续增加涨幅降低,第二产业为增长主导
近年来中山市经济运行形势良好,城镇居民收入与消费支出稳步提高,城镇居民生活状况得到进一步改善。居民家庭消费已从“实用型”逐步向“享受型”发展;
人民生活水平的不断提高,对住房的要求也随之上升,成为房地产市场发展的前掘条件.
数据来源:各市统计局
2008年广东省GDP排名前10位的市
排名
城市
总量(亿元)
增长率%
1
广州
8200
12
2
深圳
7807

3
佛山
4300

4
东莞
3710
14
5
中山
1409

6
惠州
1280

7
江门
1277

8
茂名
1200

9
湛江
1050

10
珠海

9
中山市情况发展
除2007年外,房价的涨幅均低于GDP的涨幅,为房地产发展提供持续经济动力;
同比广州市和惠州市,中山市房价收入比偏高,房价存有涨幅空间;
2、中山市经济发展——房价收入比同比偏高,房价存有涨幅空间
中山
广州
惠州
面积(平方公里)
1800
7434
10655
常住人口(万人)



GDP(亿元)
14