世联2010年岳阳洞庭湖国际公馆项目物业发展建议.ppt

岳阳洞庭湖国际公馆项目物业发展建议
谨呈:广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司
2
项目研究的工作阶段划分
市场调研工作
整体定位与发展战略
物业发展建议
动态财务分析及
规划跟进
2010/11/5
与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
市调成果沟通
项目属性界定及目标分析
结构化分析及核心问题
市场机会挖掘
案例借鉴及分析
项目发展战略
项目整体定位
项目经济测算
定位回顾
项目园林景观建议
项目配套设施建议
项目建筑产品建议
项目物业管理建议
商业规划建议
洞庭湖、高尔夫资源利用建议
经济测算
规划调整与跟进
15个日历天
2010/11/20
报告框架
定位报告回顾
物业价值体系
物业发展建议
1
2
3
回顾
4
目标、属性、问题
项目属性
项目属性:三线城市、城市发展方向、陌生区域、资源型大规模项目;
项目优势:区域定位为旅游风景度假区,宜居性相对较强,项目拥有洞庭湖和高尔夫两大强势资源;
项目劣势:区域陌生,周边配套缺乏,市场消化速度较慢;
项目目标
快速回现,形成滚动开发
成功启动,建立市场影响力
核心问题
目标客户是谁?如何迅速拓展客户?
首期如何实现滚动开发?
客户定位
发展战略
项目属性
形象定位
项目目标
核心问题
产品定位
重要结论回顾
启动区策略
核心展示区
整体发展战略
整体:主动城市化,建立持续支撑点
本地块:高性比聚集人气,奠定领导者地位
立足城市
高形象立势
联合政府
性价比
发展战略推导
市场情况
项目价值挖掘
客户分析
案例借鉴
弥补中高端人士需求
超越现有产品
控制价格
区域运营商
自我完善配套
携手政府
主打本地客
高品质产品
控制价格
立足城市价值
区域价值先行
联合政府
客户定位
发展战略
项目属性
形象定位
项目目标
核心问题
产品定位
重要结论回顾
启动区策略
核心展示区
客户定位、形象定位
客户定位
发展战略
项目属性
形象定位
项目目标
核心问题
产品定位
重要结论回顾
启动区策略
核心展示区
形象定位
岳阳中央生态示范居住区
(都市、生态、宜居)
高端、完善的生活配套
领先、高性价比的产品
都市、休闲的城市意向
生态、舒适的生活环境
客户定位
产品定位
客户定位
发展战略
项目属性
形象定位
项目目标
核心问题
产品定位
重要结论回顾
启动区策略
核心展示区
住宅定位
商业定位
功能定位:以邻里型服务功能为主
建筑形态:异域风情的商业街形态
规模定位:约9000平方米
户型
面积区间(m2)
面积比
总面积
套数
功能定位
独栋
230-320
%
21862
78
少量作为价值标杆
联排
180-200
%
24432
129
别墅主流产品,提高项目形象
退台洋房(4+1)
80-140
%
61700
561
主流产品,回现
退台洋房(5+1)
80-130
8层电梯洋房
80-100
18层小高层
2房
70-90
%
50342
699
客户层级扩大产品,中后期出现,提供现金流
3房
110-125
%
61530
427
公寓
1房
40-50
%
26366
573
提升容积率,丰富产品线,投资产品,客户多元化需要
2房
60-80
%
32225
430
启动区策略
客户定位
发展战略
项目属性
形象定位
项目目标
核心问题
产品定位
重要结论回顾
启动区策略
核心展示区
启动区位置——部分1、2、3号地块
启动区物业——独栋、联排、洋房、小高层
启动区规模——
43017平方米
地块
物业
整体面积
开发比例
启动面积
1
小高层
47409
20%
9482
2
洋房类
47375
20%
9475
3
独栋
6275
60%
3765
联排
18826
60%
11296
核心展示区元素
客户定位
发展战略
项目属性
形象定位
项目目标
核心问题
产品定位
重要结论回顾
启动区选择
核心展示区
3
4
5
6
7
10
1
11
2
10、高尔夫练****场
1、整体项目入口
2、高尔夫景观带
3、风情广场
4、售楼处/会所
5、风情商业街
6、围板展示
7、湖滨栈道