二手房交易详细流程纲要大纲.docx

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二手房交易的详尽流程
二手房交易的详尽流程
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、 达成初始登记和总登记的、
再次xx进行交易。
二手房交易的详尽流程和注意事项：
1、 产权检查
首先，要认真查察业主的房产证，注意房产证上有几个人的签字。
如果有两个人，在签署后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的有关凭证，比方购房发票、契税发票等，作为协助凭证以初步确
认房子产权归属。如果房子属于共有产权，则还要查察所有房子共有产权人同意销售房子的书面证明。
在签署房产买卖合同时，共有人如不能出席，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购置、继承取得的房子属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意销售房子的证明。
2、交定金
看好房子，确定房子产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不
要忽略这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
二手房交易的详尽流程
如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有能够信赖的第三方，则能够签一个简单协议，约定赎楼完成之后给定金卖方，需注明“交给监管第三
方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝执行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。详细做法是：买卖
双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心达成递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同起码需要约定物业地点、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。
风险提示：
当下楼价上涨，买家如想防备卖家毁约不卖，可交足额定金或约定
高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
卖家有可能以定金在监管未拿得手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三
为防止交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完成之后，再退还保证金。
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3、赎楼
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二手房交易的详尽流程
一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。
赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保企业，向银行借钱赎楼，产
%的担保费用，以及 0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出
来之后，再到银行做按揭 ;其二，买家通过担保企业向银行做按揭，银行
再将赎楼款打给卖家，其中只要要产生担保费，但买家需要提早供楼。
风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不
可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房子被查封等问题，买家
会冒风险。
4、付首期及资本监管除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问
题就是资本监管。事实上，资本监管当前已成体系，买卖双方按照既成
规定来做，风险