定性分析与定量分析的对比.doc

定性分析与定量分析的对比.doc问题选择
伴随着房地产市场的高速开展，住房及房地产业已经成为国家的支柱产业。 一方面，城市住房价格也在持续增长， 其增长速度已经远高于居民收入的增长速 度，易引发一系列社会问题 ; 另一方面，因为其价值量大的特性，住房价格的过 高或过低， 不仅影响到国家经济的稳定， 而且还会动摇社会的稳定。 房价增长过 快是当前中国城市与社会经济开展中突出的问题之一， 如何合理控制房价平稳增 长值得深入研究。 因此，本文选取中国房价为对象， 从定性和定量两方面探究对 其影响的主要因素。
二、 分析
〔一〕定性分析
根据供求理论， 普通商品的均衡价格出现在市场供求量相等的状态下， 此时 供求双方的意欲都得到满足。 那么在研究房价的主要影响因素时， 可以分别从供 应与需求两方面探究。主要从以下几方面因素考虑：
〔1〕居民人均可支配收入是需求的表现，是代表一个地区的人民的经济实 力。人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进展投资的欲望和能力就越强。 房屋相对于其他商品来说， 具有保值性和增值性， 这种特点导致人们用大量的资 金进展投资， 促使房屋价格上升。 理论上该变量和房价存在正相关性， 即居民人 均可支配收入越多， 就会相对多的购置房屋， 需求增长， 在供应一定的情况下会 导致供应需求失衡，进而房价上涨；反之那么否。
〔2〕土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在一定程 度上反映了本钱， 进而在相当大的程度上影响了房屋的售价。 随着开发的商品房 不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨。
商品房销售面积是房地产市场需求的直观表达，销售面积越多，说明市
场需求越大。商品房施工面积，即报告期内施工的房屋建筑面积。 由于现在市场
上大多米取房屋预售，故房屋施工面积是房地产市场供应的表达。
商品房竣工面积是房地产市场供应的直观表达。在一定时期内竣工面积 越多，供应越大，在需求一定的情况下会导致供应大于需求，进而房价下跌；反 之那么否。
影响房价的因素很多，根据一些专家、学者的研究及现实生活经历，再借助 供应需求理论，可以从上面几个因素中筛选出两个作为主要指标：居民人均可支 配收入和商品房竣工面积。居民人均可支配收入是需求的代表， 商品房竣工面积 是供应的表现，两者对于中国房价有着非常重要的影响。
〔二〕定量分析
基于数据的可得性，在研究影响中国房价的主要因素时选取居民人均可支配 收入、土地购置费、商品房施工面积和商品房竣工面积以及商品房销售面积为指 标，利用2021年中国31个省市自治区的数据，建立起影响商品房价格因素的 多元线性回归模型，并利用 Eviews软件进展参数估计，多元线性修正，异方差 和自相关检验，最终得出计量结果如下：
Hous ing prices = + in come - Completed area
〔〕())
t=(-) () (-)
R2 =，R2 =，F=
Hous ing prices 表示 The average selli ng price of commercial hous ing ，in come 表示 Per capita disposable in come， Completed area 表示 Completed are