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谈房地产市场对国内相关产业的影响.doc


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  2. 房地产运作体系
  可以说,从房地产的生命周期来看,房地产运作体系的目标是将房地产提供给使用者当做各种使用,对于提供不同的生产要素者在其运作过程中得到适当的报酬,而这些资源运作的结果,就是使房地产成为能供使用的建筑物。它不仅本身涉及金融、建筑、中介机构等产业,而且具有产业链长、带动其他行业明显等特征。
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  3. 房地产市场的产业关联
  有研究者界定,产业关联指的是在经济生活中一个产业与其他产业之间的技术经济联系,即一个产业的开展对其他相关产业开展产生的不同程度的连锁反响。房地产业与相关产业间的关联又分为:一是后向关联,即房地产业与向本产业供给生产要素的产业的关联,房地产业对该产业主要产生需求拉动作用,如矿业和采石业、造纸印刷业、石油煤炭业、钢铁业、金属制造业、机动车辆业、运输与仓储业等;二是前向关联,即房地产业与需求本产业产品或效劳的产业关联,房地产业对该产业主要产生供给推动作用,如农林牧副渔业、化学工业、餐饮与旅馆业、批发零售业等;三是环向关联,房地产业与那些既向本产业提供生产要素又将本产业产品或效劳作为其生产要素的关联,房地产对该产业产生需求拉动和供给推动双向作用,建筑业、金融保险业、公共社会和个人效劳业等。上述的研究说明,与房地产业关联的产业有40个之多,而且随着房地产业的开展,这些产业与房地产业的关联性日趋增强。在密切相关联的产业中,其国别差异、时间差异都很小,如建筑业、金融与保险等,而物质性产业那么各国的情况有所不同。
  正因为房地产所关联的产业众多,房地产业的波动通常会对众多相关产业产生较大影响,甚至会影响宏观经济的稳定协调开展,汉森〔Hansen〕指出,美国20世纪30年代经济大恐慌发生最重要的原因是厂房与住房投资之缺乏,而不是生产设备投资稀少。因为1923~1929年经济繁荣期与1936~1937年经济萧条期,生产者设备年平均投资额都在60亿美元左右,反之生产者对于厂房的投资,在1930年代每年仅达15亿美元,与前期1923~1929年间每年平均投资额35亿美元比拟,厂房兴建每年减少20亿美元;1930年住房兴建减少到17亿美元,比1923~1929年间每年减少29亿美元,厂房与住房兴建每年比繁荣期减少49亿美元。因此,1930年代经济大萧条发生的最主要原因之一是房地产景气循环变动处于下降的阶段。
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