办公楼产品分类研究.ppt

办公楼产品分类研究
办公楼分级标准
就我国的办公楼市场而言,一般分为:
顶级写字楼
高档物业(甲级写字楼) 甲级写字楼
中档物业(乙级写字楼)
低档物业(丙级写字楼)
顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种****惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
办公楼分级标准
在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划的因素。
北京办公楼物业公认标准
顶级写字楼
1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,。 ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统:良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。
顶级写字楼
④设备标准:应有名牌中央空调,中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。 (2)建筑规模:超过50000平方米。 (3)客户进驻:国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务:由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利:位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位:位于主要商务区的核心区。 (7)智能化:3A~5A (8)开发商的背景:经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性,并且具有大规模房地产投资的丰富经验,这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国,或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
顶级写字楼——金茂大厦
Jin Mao Tower 上海金茂大厦
浦东区,陆家嘴路,租价$-/㎡,管理费$/㎡,高88层,面积120-2700㎡。
顶级写字楼——汇丰大厦
HSBC Tower 汇丰大厦
浦东区,银城东路,租价$/㎡,管理费$/㎡,高46层,面积117-1200㎡。
甲级写字楼
2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质:建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准:外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等),应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足。 ③设备标准:应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。
甲级写字楼
(2)建筑规模:1—5万平米。 (3)客户进驻:有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务:由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利:有多种交通工具直达。 (6)所属区位:位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化:3A及3A以上。
甲级写字楼——浦项商务广场
POS Plaza 浦项广场
浦东新区,浦电路,租价$-/㎡,管理费$/㎡,高23层,面积128-318㎡。