第四章 个人住房贷款.doc

第四章个人住房贷款第一节概述 1. 简述个人住房贷款的概念? 答: 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于各类住房的贷款。贷款人发放贷款时, 借款人必须提供担保, 担保的方式可采取抵押、质押或保证, 也可将以上两种或三种担保方式合并采用。当借款人不能按期偿还贷款本息时, 贷款人有权依法处理其抵押物( 质物) 或由保证人承担连带责任偿还本息。 2. 简述个人住房贷款的特点? 答:个人住房贷款与银行其他贷款品种不同,具有以下特点: ( 1 )个人住房贷款是银行主要的消费品种。( 2 )个人住房贷款必须设立担保。( 3 )个人住房贷款的基础是抵押权。( 4 )个人住房贷款可以实行证券化。( 5 )个人住房贷款业务具有一定的政策性。( 6 )个人住房贷款业务成本高,但效益较好。 3. 简述个人住房贷款的种类? 答: 目前, 个人住房抵押贷款品种归纳起来, 主要由以下三种: ( 1 )政策性个人住房抵押贷款。主要是指住房公积金贷款。( 2 )自营性个人房屋抵押贷款。( 3 )个人住房组合贷款。 4. 简述我国个人住房信贷业务现状? 【(一) 我国个人住房贷款发展的特点有: (二)目前,我国个人住房贷款尚处于起步阶段,表现在:】答: (一)我国个人住房贷款发展的特点有: 一是住房公积金贷款增长速度超过自营性个人住房贷款增速; 二是个人住房贷款的投放具有向东部及主要沿海城市集中的特点; 三是个人住房贷款对象以管理人员、技术人员和公司职员等中等收入群体为主。(二)目前,我国个人住房贷款尚处于起步阶段,表现在: 一是贷款规模仍有进一步发展的空间; 二是个人住房贷款配套政策有待规范和统一; 三是个人住房贷款手续复杂。 5. 简述我国个人住房贷款业务前景? 【(一) 业务发展环境的基本判断。(二)发展趋势判断。】答: (一)业务发展环境的基本判断。(1 ) 中央经济工作会议提出, 扩大内需是今后我国一项长期的经济发展方针, 是宏观经济政策的主要指标, 住房消费将继续作为拉动内需的重要手段而得到大力发展。(2 )“十一五”期间, 我国工业化进程将进入快速推进阶段, 住房需求非常巨大,住宅业将为经济增长的原动力。(3 ) 住房制度改革的全面到位, 廉租住房、经济适用住房等政策性住房保障制度将推进住房金融业务更趋多样化。(4) 居民收入稳定增长,住房有效需求继续提高。(5) 加入 WTO 后,住房金融业务将得到迅速发展。(二)发展趋势判断。( 1 )个人住房信贷市场的竞争将日趋激烈。( 2 )个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展。( 3 )个人住房贷款业务品种将出现多样化趋势。( 4 )个人住房贷款的经营与管理将实现电子化、制度化和集约化。( 5 )强化管理,防范风险将成为住房贷款业务持续发展的重要课题。( 6 )个人住房贷款将出现证券化趋势。( 7 )个人住房金融市场将进一步细分。第二节个人住房贷款的申请、审查和审批 1. 个人住房贷贷款的申请? 答: 居民个人因购买住房, 需要向贷款银行申请个人住房贷款的,可根据贷款银行贷款管理的有关规定和要求,提供申请资料,填写《个人住房借款申请审批表》。根据中国人民银行现行有关政策法规, 目前, 购置首套自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的,个人住房贷款额度为不高于房地产估价机构评估的拟购住房的价值或实际购房价格的 80% ;住房公积金贷款的额度最高不超过借款人退休之前累计缴存住房公积金数额的 2 倍。贷款期限最长不超过 30 年,贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。 2. 个人住房借款人的资格? 答:凡具有完全民事行为能力的自然人、在符合下列条件的情况下都可以申请银行个人住房贷款: ( 1 )具有城镇常住户口或有效居留身份。( 2 )具有稳定的职业和收入。( 3 )信用良好,有按期偿还贷款本息的能力。( 4 )具有购买住房的合同或协议。( 5 )按规定交付了一定比例的首付款。( 6 )有贷款人认可的资产作抵押或质押或有符合规定条件的保证人。( 7 )所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值。( 8 )贷款人规定的其他条件。 3. 简述个人住房贷款申请人需提供哪些材料? 答:( 1 )身份证件。( 2 )收入证明。( 3 )购买住房合同文件。( 4 )抵押物或质物清单、权属证明。( 5 )保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明。( 6 )贷款人要求提供的其他文件或资料。 4. 简述个人住房贷款的审查? 答:贷款人经办人员在收到借款人资料后,对借款人的申请及信用进行审查、核实,主要包括如下内容: ( 1 )核验借款申请表。( 2 )核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性。( 3 )审核借款人收入情况。( 4 )审核或评估抵押的房屋或土地的价值。( 5 )审查借