物业设施设备维修保养计划.ppt

物业设施设备维修保养计划
一、 概述
物业设施设备维修保养计划是针对物业（包括房屋及设施设备）在使用过程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷，需要进行养护、修理而制定的维修保养计划，它主要包滑油；
进行整体测定、试车。
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（3）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。
（4）保养：对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定维修保养间隔期,以维修保养间隔期为基础，编制维修保养计划，对设备进行预防性维护保养，这就是计划性维修保养。
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（1）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。
（2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间的工作时间。
（3）修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如计划经济时期采用的修理周期结构：9—6—2—1的修理周期结构。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保养）K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。
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（二）设施设备维修保养计划的种类
1、年度计划
年度维修保养计划是物业管理项目在每年的第四季度由项目经理编制、经公司工程部审核、由总工程师和总经理批准后由项目组织实施的计划。它是设施设备管理必须认真执行的规范性文件，是物业管理项目管理目标得以实现的可靠保证。
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年度设施设备维修保养计划主要包括两大内容：一是按公司程序文件要求填写的《年度设施设备维修保养计划》表；二是年计划的编写依据和有关说明。
年计划必须于每年的12月20日前完成审批下达，以便项目在25 日前提交下月工作计划、采购计划和费用计划，保证计划执行的严肃性。
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2、季节性计划
季节性计划是根据季节变化和年计划的安排做出的季节性维修保养计划，是由管理处设备维修主管编写，报管理处经理审核批准实施，并上报公司工程部备案监管的维修保养计划。采用填写《设施设备维修保养计划》表即可；如有特殊情况或对年计划调整，则需要文字说明。
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3、月计划
维修保养的月计划是由管理处设备维修主管（班长）依据年计划和季节计划编写并应在下一个计划月内完成的设施设备维修保养计划，它与其他的月工作计划一并上报公司企业管理部，纳入计划管理、考核；并由公司工程部支持、配合实施和监督。与该计划同时上报的还应有备件和机物料采购计划和费用计划。月计划必须全面落实完成，才能保证年计划的真正实现。
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4、计划调整
当年计划制定并被批准后，就具有公司内部法定的意义，必须执行和完成，决不允许随意修改。但各管理处在执行中会遇到各种问题，使计划无法按期实施，这就需要调整计划。具体做法应该是：需调整计划时，由管理处经理在上报月计划时提出申请，并说明调整的理由和以后的安排，上报公司工程部，由工程部审核报请总工程师批准才能生效，否则，工程部报企管部按原计划进行考核。
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（二）年度设施设备维修保养计划编写依据
1、《物业服务合同》的约定；
2、物业《房屋清单》、《设备清单》；
3、公司的《设备维修保养手册》；
4、设施设备的开/关机次数与运行时间；
5、设备运行的平均负荷；
6、设备安装或最后一次维修保养的时间；
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7、有关法规、规范、标准对设备管理的有关要求；
8、设施设备的管理目标和使用要求；
9、设施设备的运行状态和技术参数（查运行日志和完好率评定）；
10、各种资源条件，如：人力、技术、装备、资金等。
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（三）编制设施设备维修保养计划应注意的问题
1、用户的使用需求和特殊安排；
2、季节变化对设施设备的影响和需求；
3、季节条件对维修保养工作的影响；
4、维修保养需要资源的提前安排；
5、公司、项目、业主和行业主管部门的各种其他要求；
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6、编写计划时要按《房屋清单》、《设备清单》的专业分类和编号顺序进行编制，要把修理、改造和维护保养分开，如电气设备，应按设备清单序号的排列顺序，先列高压柜和变压器等需要年检的重要设备，再列低压配电柜、动力配电柜、开关柜、照明配电柜等。其他设备以此类推。
7、对《设备维修保养手册》规定以外的特殊情况或业主的特殊要求必须做情况说明。
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（五）计划编制程序
1、编前准备
（1）房屋及设施设备技术状态鉴定，主要信息来源包括：
1）房屋及设施设备的完好率评定；
2）设施设备日常巡检及定期检查记录；
3）主要设备的运行日志；
4）设备的故障、事故