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栖霞商务区开发策划方案研讨会参阅资料
二〇一三年七月
目 录
第一部分 栖霞商务区基本情况 1
一、规划四至范围及对外交通网络 1
二、周边区域位置圈层图 2
三、园区现状及规划条件 2合典范
三、总体市场空间测算（详见附件 1）
物业
酒店
商业
办公
SOHO
酒店式公寓
/LOFT
产品
合计
主题
购物
其
研发
总部
标准
(万方)
类型
散售型
商业
中心
他
办公
办公
办公
租赁型
市场空间

26
12
18
20
3
47
36
37
3
（万方）

合计

56
70
36
40
（万方）
5
四、核心区地块开发方案
1、各组团体量构成（详见附件 2）
核心区地块物业体量汇总
6
2、业态布局
商业
办公
Soho/Loft
酒店
公寓
7
3、假想效果图
8
五、小庙山地块开发方案
目前，除B、F地块明确为商办用地外，小庙山其他地块的规划条件尚未明确，希望能够在 D、E两个地块进一步调整出开发容量，
使小庙山地块生态自然环境与经济活动得到有机融合。
9
六、土地开发策略
1、各地块推地时序
2 3
1 8
6-2 7
5
6-1
4
地块编号
拆迁开始时间
推地时间
注释
1
2013年
2014年
小庙山项目先期启动
2
2013年
2014年
小庙山项目先期启动
3
2014年
根据郊野公园要求时点开建
4
2013年
2014年
先期推出
6-1
2015年
2016年
核心承载区主要地块
7
2015年
汽配城权属
优先推动现业主升级改造，或考虑收储重
新推出
8
2022年
2023年
基于区域推进及远期发展推出
6-2
2024年
2025年
核心区域，后期推出享受增值利好
5
2027年
大公驾校权属
推出将拖延整体进度，且没有直接回报，
建议最末期推出
10
2、各地块指导地价及招商方向
结合假设开发法及市场比较法两大估价体系的地价测算结果及均等的测算权重， 得
出本项目指导地价。
地块
用地面积
指导地价
招商方向
编号
（㎡）
（万元/亩）
1

300-320
2

280-300
本土中小型开发企业
4

380-400
建议引入具有地产开发经验的大型家居建材市场运营商
5

450-470
——
6-1

380-400
本土开发企业
6-2

420-440
本土开发企业、家居产业商
7

380-400
由汽配城结合规划改造开发
8

420-440
具有较强经济实力和大盘操盘经验的企业为主，
如品牌开
发商、国资背景的大型投资开发企业等
11
附件1：总体市场空间分析
物业产品类型
区域商业中心
家居建材市场
商
专业
汽车零配件
业
市场
市场
目的型
商贸
整车销售市场
主题
消费
汽车主题公园
市场
总部基地办公
办
标准型办公
公
研发类办公
酒
店
散售型
式