房地产估价报告.doc

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致委托方函
致游珍女士：
受您的委托，我们对您持有的位于某某市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进展评估。
估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，
法定代表人：***
联 系 人：***
联系：020-********
地址：某某市******
三、估价对象
1、房地产概况
五山街娇兰佳人商铺位于某某市天河区五山岳洲路，建筑面积55m2,，建筑物为钢筋混合土结构，地面铺地板砖，内墙、天花为简单装修，电照线路暗设。
2、房地产利用状况：
委估房地产现作临街商铺，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为七通一平。
3、地产产权状况：
委估对象位于某某市天河区五山岳洲路，房地产权证〔穗房地市字(****)第******号〕，权属游珍女士所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
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商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期，故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限。
建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为50年(从1987年12月到2037年12月)，即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益的稳健性原如此，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。
4、市政根底设施条件、周围环境
委估对象所处地理位置交通便捷，毗邻地铁三号线和华农大正门公交站，周围遍布临街商铺，繁华程度大，有很好的商业气氛。而且附近有华南农业大学和华南理工大学，学生市场需求量大，商机明显。
四、估价目的
为委托方进展房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据
五、估价时点
2012年12月20日
六、价值定义
本次评估价值为估价对象截止估价时点2012年12月20日外部经济环境条件以与假设、限制条件下的公允市场价值。未考虑短期强制变现与他项权利存在对评估结论的影响。
七、估价依据
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1、房地产估价规X〔中华人民某某国国家标准GB/T50291-1999〕
2、《中华人民某某国城市房地产管理法》
3、《中华人民某某国土地管理法》
4、《某某市房地产交易管理方法》
5、《城市房产交易价格管理暂行方法》
6、委托方提供的《房地产证》、房地产买卖契约、房地产买卖登记确认书、发票等产权证明文件与其他有关文件。
7、本公司现场勘察、核对的结果与搜集的有关资料。
八、估价原如此
1、遵循合法原如此，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循最高最优使用原如此，以估价对象的最高最优使用方式——保持现状继续使用为前提估价；
3、遵循替代原如此，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4、遵循估价时点原如此，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进展实地勘查后，根据本次评估目的与估价对象的特点和实际状况，选取收益法作为本次估价的根本方法。这是由于同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比拟透明，所以采用收益法。
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收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。
收益法计算公式为：P=
P=待估房地产价值；
=待估房地产未来第i年的净收益
R=资本化率
n=待估房地产未来可获收益的年限。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原如此，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的根底上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2012年12月20日的估价结果为：〔币种：人民币〕
建筑面积：55平方米
大 写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元
估价单价：93645元/平方米
十一、估价人员
评估人员 估价师注册号 签 章
麦文耀*******
十二、估价作业日期
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本次估价作业时间为2012年12月15日—2013年1月3日。
十三、评估报告应用的有效期
本评估报告应用的有效期为一年，即从2012年12月20日至2013年12月20日止。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1、估价对象状况
五山街娇兰佳人商铺位于某某市天河区五山