房地产企业融资现状及对策研究.doc

房地产企业融资现状及对策研究.doc房地产企业融资现状及对策研究摘要: 房地产是资金密集型产业, 在房地产的“资金, 市场, 土地”三大要素中, 融资是企业生存和发展的一个必要条件与推动力。本文拟对房地产融资现状进行了分析, 对国内房地产业的融资方式作了阐述; 同时剖析了目前我国房地产企业融资所面临的问题, 并提出了优化房地产企业融资结构的对策措施。关键词:房地产;融资;现状;对策中图分类号: 文献标识码: A 文章编号: 1001-828X ( 2015 ) 004-000-01 一、房地产企业融资方式房地产企业的主要融资方式 1. 企业自有资金。竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资, 并确定项目最低的资本金比例。企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。自有资金是企业经营的基础和保证, 国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求, 按我国有关规定,从事房地产开发企业的自有资本金不得低于总开发投入的 30% ,但开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。 2. 银行贷款。房地产企业的重要融资方式之一就是银行贷款, 是房地产开发企业直接向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内贷款。包括银行直接向房地产开发企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。近年来房地产市场持续发热, 银行投放给房地产领域的贷款逐年增加, 从历年统计数据来看, 2002 年银行贷款仅为 亿元, 2011 年银行贷款资金为 亿元,是 2002 年的 6 倍左右。 3. 股票融资。发行股票是房地产企业有效筹资的重要渠道之一。其发行主体限于房地产股份有限公司, 包括已经成立的房地产股份有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。 4. 企业债券。债券是企业为筹集资金而发行的, 承诺按期向债券人支付利息和偿还本金的一种有价证券[5] 。发行债券是房地产企业为建设和发展筹集大笔长期资金的一种重要方式, 我国企业发行的债券一般称为企业债券, 房地产企业发行债券融资时应该注意以下几个问题: 一是债券的价格。二是债券利率、利息支付方式及支付时间。三是企业债券的偿还期限和方式。四是企业债券是否记名和流通。二、目前房地产企业融资所面临的问题 1. 当前我国房地产企业面临的融资环境不容乐观。按照当前房地产市场调控政策: 贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策继续执行下去, 那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响,各上市公司资金链压力可能不断上升。 2. 房地产预售资金监管使得房企融资状况雪上加霜。近年来, 国务院下令要求对商品房预售资金进行监管: 禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金。按照北京市的要求, 房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则, 把商品房预售资金全部存入监管专用账户, 并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设。如果预售资金监管细则能落实, 那么无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后, 对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控, 许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。 3. 房地产企业融资的限制因