判例：合同约定的违约金低于实际损失，守约方有权主张赔偿实际损失。.doc

判例：合同约定的违约金低于实际损失，守约方有权主张赔偿实际损失。
裁判要旨
1. 违约金责任与违约损害赔偿责任，均为违反合同的民事责任形式，且都具有补偿的性质，即违约金请求权与损害赔偿请求权之间的关系不是选择之债，而是不同权刘某某要求某某房地产开发公司交付房屋的诉讼请求，该院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，某某房地产开发公司未按时交付涉案房屋，虽《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金，但母某某、刘某某未主张违约金，而主张逾期交房的租金损失，符合法律规定。母某某、刘某某主张的2012年1月1日至2013年9月30日期间的租金损失经海特公司评估为162200元，该院予以支持。
母某某、刘某某与某某房地产开发公司分别对评估报告提出评估对象用途、评估标准方面的异议，该院认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，涉案房屋的用途为住宅，海特公司按照住宅标准进行评估并无不妥；因涉案房屋所处地段的特殊性，海特公司在评估过程中进行了适当考虑，在住宅的标准上有所提高，具有合理性；由于相关部门并未公布市场租金水平信息，海特公司采用市场价值标准对案涉房屋的真实租金标准进行评估亦无不妥。对母某某、刘某某与某某房地产开发公司对评估报告提出的异议，该院不予采信，对海特公司出具的评估报告，该院予以采信。
某某房地产开发公司辩称逾期交房损失不符合合同约定，且未达到支付期限，该院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》只对逾期交房违约金的支付期限作了约定，未约定逾期交房损失的支付期限，故对某某房地产开发公司的抗辩，该院不予支持。
某某房地产开发公司辩称未交付房屋的理由是根据公消（2011）65号文件，某某房地产开发公司将防火等级由B级调整至A级，系无法预见的不可抗力导致延迟交房，但某某房地产开发公司未举示充分证据证明该文件实际影响了以及多大程度上影响了交房。该院认为，虽然国家在案涉房屋修建过程中发布了该文件，但该文件发布时间为2011年3月14日，距离约定的交房期限2011年12月31日尚有近十个月的时间，某某房地产开发公司可在该期间内积极采取有效措施避免延迟交房；况且，截至本判决作出之日2014年11月，文件发布已逾三年，某某房地产开发公司仍未实现交房，可见文件的发布与延迟交房无必然联系。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、某某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿母某某、刘某某2012年1月1日至2013年9月30日逾期交房损失162200元；二、驳回母某某、刘某某的其他诉讼请求。案件受理费5355元，评估费1494元，由母某某、刘某某负担2000元，由某某房地产开发有限公司负担4849元。
二审裁判理由与结果
某某房地产开发公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判驳回母某某、刘某某的诉讼请求。主要事实和理由：一、双方当事人在商品房买卖合同中明确选择了逾期交房的违约责任的体现方式是违约金，而非违约损失。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房