土地(市场法、假设开发法)估价过程.doc

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估价过程
A、市场比拟法
1、根本原理
市场比拟法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进展对照比拟，并依据后者的价格，某
高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南
III级
城镇住宅
七通一平
正常
挂挂牌
10930
B
潍坊市国土资源局
潍坊企辉置业某某
高新区樱前街以南、潍安路以西
III级
城镇住宅
七通一平
正常
挂挂牌
13756
C
潍坊市国土资源局
某某艾尼维尔置业某某
高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北
III级
城镇住宅
七通一平
正常
挂挂牌
17837
注：“七通一平〞为宗地红线外“七通〞(即通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)与红线内“地面平整〞
(2)比拟因素选择
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根据估价对象与比拟案例的具体情况，结合市场调查情况与评估人员经验，参照《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：
①用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进展比照确定用途修正系数。
②交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数。
③交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比拟案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。
④交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。
⑤土地使用年期：指估价对象和比拟案例的土地使用年期。
⑥区域因素：主要有距区域商服中心距离、道路通达度、距公交车站距离、距长途汽车站距离、根底设施状况、区域公用设施状况和环境优劣度等。⑦个别因素：主要有自然灾害危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。与估价对象各因素与其条件说明见表3-1-2 比拟因素条件说明表
估价对象与比拟实例
比拟因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
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位置
潍坊高新区永春高新区宝通以北、潍安路以东
高新区永春以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南
高新区樱前街以南、潍安路以西
高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北
单位楼面地价(元／建筑平方米)
待估
720
交易日期
交易情况
正常
正常
正常
正常
土地使用年期
70年
70年
70年
用途
城镇住宅
城镇住宅
城镇住宅
城镇住宅
区域
因素
距区域商服中心距离
距区域商服中距离6400m
距区域商服中距离5400m
距区域商服中距离4500m
距区域商服中距离5000m
道路通达度
区域内路网稠密有主干道，停车方便
区域内路网稠密有主干道，停车方便
区域内路网稠密有主干道， 停车方便
区域内路网稠密有主干道， 停车方便
距公交车站距离
距公交站点300m
距公交站点300m
距公交站点100m
距公交站点300m
距长途汽车站距离
6500m
5200 m
4000 m
5000 m
根底设施状况
七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)
七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)
七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)
七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)
区域公用设施状况
公用设施较齐全
公用设施较齐全
公用设施较齐全
公用设施较齐全
环境优劣度
清洁区
清洁区
清洁区
清洁区
个别
因素
自然灾害危害程度
≥100年一遇
≥100年一遇
≥100年一遇
≥100年一遇
地质状况〔T／m2)
≥25
≥25
≥25
≥25
宗地形状
规如此
规如此
规如此
规如此
地形
平坦
平坦
平坦
平坦
临街条件
临次干道
临次干道
临次干道
临次干道
规划限制
最优用途
最优用途
最优用途
最优用途
(3)编制比拟因素条件指数表
根据估价对象与比拟实例各种因素具体情况，编制比拟因素条件指数表。比拟因素指数确定如下：
①用途修正：估价对象与比拟案例的用途均为城镇住宅用地，故土地用途修正指数均为100。
②期日修正：估价对象与3个比拟案例均处于潍坊市高新技术产业开发区内，根据市场调查与分析，宗地所在区域地价变动情况与潍坊市地价动态监测数据根本相当，此次评估采用潍坊市