莲花池街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索及对策建议1.doc

莲花池街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索及对策建议1
of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural 。物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，服务意识差，造成业主被盗、小区卫生差、管理混乱等现象。
四是物管公司权属不晰。物管公司事权属市上，业务指导是市、区住建部门和房管局物管科。有关条例规定街道、社区有监督管理的责任，其实根本没法进行监督管理，物管公司已不接受监督管理。街道、社区没有事权进行监督管理。
五是与社区管理界限不清。物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作却由社区配合区有关部门进行。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区等部门开展工作而非综治工作的主体。
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三、业委会运行机制“建而不全”
一是业主对物业管理认识模糊。多数业主不能正确处理维权意识与责任意识的关系，对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：安置一二小区反映最多楼顶漏水、业主占用公共通道、绿地等问题，业主认为该物管公司的事，但物管公司的确无权处理，业主往往会采取拒交物业费的方式来处理。使业主与物管之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
二是业主委员会缺乏构建基础。召开业主大会、成立业主委员会困难，业主对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，业主委员会发展极度滞后。业主自律机制不完善，业委会运作缺少监督机制和部门，业委会目前法律地位还不能适应管理的需要，政府部门职能所限，业委会运作不规范，业委会的功能难以发挥。使物管公司越权管理，业委会被少数人操纵，致使多数业主合法权益得不到保障。
二、采取的工作措施
一是街道、社区积极介入物管小区的管理，积极指导、划分好职责，配合小区业主成立业主委员会，并监督其开展工作；二是发现小区出现矛盾纠纷，主动了解情况，及时进行调解，控制事态的发展；三是对开发商遗留问题，要及时查找症结，化解遗留问题，做好开发商、物管公司沟通，使开发公司、物管公司、业主的利益得到有效协调。
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