商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题 案例分析.doc

商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题 案例分析
商品房买卖认购书（协议）中的“定金”问题 案例分析
 
843

案例：

我于2008年11月15日与开发商签订了《，所以若开发商在认购书解除之日起30日内没有把定金退还给您，您就可以到法院提起诉讼，诉讼时效是两年。
若开发商一直找藉口不予退还定金给您，您可以考虑尽快到法院提起诉讼，建议您聘请律师，这样可以提高您维权效率。
目前在我国的商品房买卖过程中，购房者与房地产开发商直接签订正式商品房买卖合同的情况极少，绝大多数都是购房者先与房地产开发商订立一份认购性质的预约合同，而购房者要交给房地产开发商一定数额的定金或认购金，往往都带有为签订正式商品房买卖合同提供保证的作用。然而，正如本案，认购书的作用只是确定将来双方有义务订立正式的商品房买卖合同，而不详细涉及具体的房屋买卖的具体事项，则一旦在签订正式合同时双方对合同的具体条款不能协商一致或开发商设置的条款不公平，开发商很多都以不退定金或认购金相威胁，定金和认购金从担保正式合同签订变成了开发商要求购房者必须按其要求签订商品房买卖合同的工具，使其法律功效在实际中变了味。通过本案的分析，希望购房者能对商品房认购书定金或认购金在法律上是如何适用的有个初步的了解，不要害怕失去订约金而非要和开发商签订正式的商品房买卖合同不可；也不要害怕失去订约金而不敢坚持维护自己的合法利益，在与房地产开发商签订正式房屋买卖合同时接受一些不公平条款。

问题的研究

在商品房买卖过程中，先签一份认购协议书然后交付定金，在有些地方干脆连认购协议也没有，直接交付一定数量的定金，待楼盘开盘后再签订商品房买卖合同，这已成为商品房买卖的一个惯例。然而，在具体实践中，有关“购房定金”的纠纷屡见不鲜。特别是一些购房者在交完定金后，由于种种原因不想买下订购的房子，那么在这种情况下，购房者已付的定金到底能不能退还？针对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，分析如下：

A． 相关法条

1． 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房买卖合同解释》）第四条 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

2．《商品房销售管理办法》第二十二条 “不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”

3．《城市商品房预售管理办法》第六条　“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

4．最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十八条 “当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。”

B．适用与分析

一、 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金在性质上为立约定金。所谓立约定金，是为保证正式缔约的定金。当事人订立合同已经做了必要准备，相互间就合同内容已基本取得一致，但因为存在一些未定情形，当事人不愿意放弃成立合同的机会，于是采取立约定金来实现当事人之间的相互信任，以求最终成立合同，完成交易。当事人约定立约定金的，交付定金的当事人无故拒绝订立合同时，丧失定金，收受定金的当事人无故拒绝订立主合同时，应当双倍返还定金。
注意： 在商品房买卖合同订立前收取的款项，可能为担保金、订约金、押金、订金或者预付款等， 对这里所讲的定金一定要约定清楚，一是明确写明为交付“定金”，或者明确约定该款项的处理办法为：认购人不按照约定订立商品房买卖合同的，该款不退，出卖人的原因不能订立商品房买卖合同的，双倍返还。这种约定实际上定金性质。只有明确约定是定金的，才适用定金法则，否则，“