房地产项目开发节点详规.doc

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房地产项目开发节点详规
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主要阶段
主要工作内容
工作部门
主办部门工作内3份〔反楼座〕
设计部
详规
设计：委托设计详规
设计部
办理土地证
土地出让合同
设计部
交费证明
缴纳土地费用
设计部
建设用地规划许可证
设计部
地籍图4份〔薄膜图〕
设计部
土地登记申请书
设计部
土地确权来源证明文件
设计部
申请人主体某某明、法人代表证明或个人某某明
设计部
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土地抵押贷款
积极与银行联系，寻找合作伙伴，进展土地评估，选择适宜贷款承载公司
设计部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证与出让合同
财务中心
规划设计阶段
区域市场调研
1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查
销售：参与协助设计对区域内与周边进展市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
设计部
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研〔商业局部〕
商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期开展方向
商业销售部：针对重点商家进展专向访谈同时组织相关专业人士进展专业论证
资产管理
4、同期操作商业地产项目调查〔商业局部〕
竞争项目设计规模、定位种类、操作方式、设计周期提取数据库相关数据进展重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
商业销售部：运用立润操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向
资产管理
项目定位
公建局部拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业开展状况分析，消费需求分析确定可设计公建局部业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态设计数量
商业销售部：配合完成公建局部业态选择与数量确定
资产管理
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
设计：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位
资产管理
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经济测算
设计：逐步细化本钱测算与利润率分析财务：现金流测算
设计部
项目开展报告
设计计划
销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同设计部初步制定土地设计计划和销售计划。商业：结合市场现状配合设计完成项目公建局部设计不同业态产品设计顺序建议工程：根据工程情况与销售推广方案排定工期
设计
项目考核指标初定
设计：提供初步的项目设计排期和总体经济指标要求与各阶段经济指标要求
营销
资金流
工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 设计：配套费与土地款支付计划
财务
设计前期
明确产品设计思路
销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见
设计
明确某某选择标准
设计
制定设计组织计划
设计
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方案设计组织
方案与某某选择与合同签订
法务：合同文义审核设计：本钱审核
设计
制订规划、景观与建筑单体的设计任务书、交工标准，与规划指标、环境指标的初订
设计：依据建筑规划、景观规划与交工标准初步确定建安、环境等本钱指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合设计完成相关设计工程：参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结与当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见
设计
规划方案结合本钱测算的研讨与确定
对于初步测算的本钱指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
销售 、商业：结合项目地块的根本素质、本钱测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见设计：提供各项前期配套费用标准
设计
彩色总平面图〔含经济指标〕送规划预审
设计部：负责提供图纸
设计部
修建性详规成果
设计：提供参考意见
设计
详细性规划方案〔配套场站点〕报建与确定〔公示会市政府〕
设计部：负责提供图纸
设计部
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建筑平、立面功能效果与本钱测算的研讨与确定
各部门共同商讨本钱指标，逐步深化。
销售、商业：根据产品本钱情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提