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回迁房买卖注意事项
作者：裴净净 河南焕廷律师事务所
导读：
由于回迁房的购买价格比商品房要便宜很多， 因此有很多想方设法想去购买回迁
上述几点，一般的房屋买卖合同中也会涉及， 但对于回迁房买卖合同， 还需要尤
其注意以下几点，并约定相应的违约责任。
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（ 1）严防“一房数卖”
回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦
房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。
当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式， 即当事人之间存在着
有效的债权合同并办理了交付或者登记手续， 才能产生物权变动的法律效果。 出
卖人将商品房数次出卖所签订的合同， 不违反法律的禁止性规定， 均应当是有效
的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权 ;其
次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有
权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外 ;如果数买受人均未占有房屋，依法
成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。
因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人， 相应的违约责任的规制显得十分重要。
（ 2）一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，
一定要约定房产过户的时间， 实践中虽然不能保证何时取得房产证， 但要写明自
取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时， 要确定具体的交房时间， 若在签订合同时就是现房， 则
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可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
（ 3）买方要留尾款
没有房产证的房屋买卖存诸多风险， 违约责任的规制显得非常重要。 但要求违约
方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果
买房留有尾款 (做好是大额尾款 )，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约
机会将会大大降低。 当然，具体如何将为款留下， 且能顺利地完成买卖协议的签
订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
（ 4）要求卖方的配偶签名
实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产， 根据婚姻法的有
关规定，该房产应属于夫妻共同财产， 一方处分应当得到另一方的同意， 否则可
能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可
能产生无效的法律后果 ;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及