为为为
上海万科房地产集团有限公司
而作
万科七宝53# 地块项目零售市场研究
(最终报告告终稿)
商铺部–上海
2006/9/8 1
免责声明
就我们所知,我们在研究过程中所依据的资料和和信息是准确和和有效的。但是,一旦我们所依据的基本本
假设有所改变,我们的推荐和和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本本假设发生变化化:
新的政府法令
公司政策的变化化
对上海房地产市场可能产生影响响的社会、经济、政治改革和和重要事件等
我们在此强调仲量联行的任务务只局限于提供详细的市场研究和和初步建议,我们的研究不包包括任何法律
和和税务务议题。
这份报告告仅为贵方使用,具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任,同时,未经我方事前前的书
面同意,本本报告告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
我们在此强调,对于未来来商业趋势势、物业租金的估计是对未知事物的估计,这些估计应该被认为是对
未来来可能发生事物的预示性的评估,而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包包含了许
多对外界因素非常敏感的变量,任何改变都可能极极大地影响响该报告告的结果果,我们在此提请贵方注意。
因此,我们认为该报告告中的分析析只是预示性的,对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等
交易中因使用该报告告中的分析析、建议和和结论而引起的任何损失失和和损害,我们不承担任何责任。
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目录
页码
研究目的和和方法………………………………………… 4
上海市宏观零售市场分析析……………………………… 6
影响响区域分析析…………………………………………… 44
零售供应分析析…………………………………………… 65
代表性竞争性项目分析析………………………………… 106
消费者调查查…………………………………………… 120
区域交通分析析………………………………………… 152
市场定位及初步租户组合建议…………………………165
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研究目的与方法
研究目的
我们理解上海万科房地产集团有限公司正在着手对万科七宝53# 地块项目的开发建设作
前前期准备。为保证本本项目之零售商业部分的策划能够顺利进行,基于对工作内容的初步
的看法,我们确定主要目标标如如下:
基于整体及区域市场研究的基础上,确定本本项目的初步市场定位确定本本项目的初步市场定位;
基于测试性消费者调查查分析析的基础上,确定本本项目目标标消费群体及消费能力力确定本本项目目标标消费群体及消费能力力
研究方法
政府相关部门访谈,了解政府相关部门对相关区域的发展目标标和和看法,以及具体的整体
规划
政府有关方面政策与计划的分析析和和评价
政府机机构构具统一口径的统计数据
基于仲量联行在中国房地产市场所积累累的丰富市场信息与数据库,包包括宏观经济指标标、
房地产市场供应与需求等,采用计量经济学模型对市场进行评估与分析析
针对本本项研究的部分内容来来自直接消费者的市场需求调查查分析析,包包括规模分析析、倾向性
分析析等
研究区域市场中代表性竞争项目
4
工作步骤
前前期组建和和准备
上海市宏观零售市场分析析本本项目一级影响响区域分析析本本项目二级影响响区域分析析
需求分析析供应分析析交通分析析
办办办办办办住住住零零零
公公公酒酒酒宅宅宅售售售
物物物店店店物物物物物物
业业业业业业业业业
本本项目初步定位建议本本项目目标标消费群体建议
5
上海市宏观零售市场分析析
6
社会消费品品零售总额
10000 %
GDP 社会消顆费品零售总额阮
9000
GDP 增长率社会消顆费品零售总额阮增长率 上海市社会商品品零售总额在过去的十年
8000 %
7000 里平均年增长率为11% ,略低于GDP 的增
6000 % 长率,但其增长趋势势和和的基本本
5000 % GDP
亿元
4000 % 保持同步。
3000
2000 %
1000 目前前上海的人均GDP 已经超过了7000 美
0 %
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 元。稳定高速的经济增长带来来了巨大的
上海顊GDP 与社会消顆费品零售增长比较发展动动力力和和发展机机遇。
数据来来源:上海统计年鉴、中国统计年鉴
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