万科房地产营销策划书.doc

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**进入北大学城市场
营
销
策
划
书
筹划人：
徐超
2013年4月25日
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前言
2009年房地产市场火爆，很多区域板块也开场开展成熟，该筹划主要对丁桥板块的区域、规划、土地出济园，与石桥镇为界；南至大石一级公路，与市区和绕城公路相连；北部是著名的皋亭山、黄鹤山风景区，。全镇辖10个行政村，1个居民区，1个市级开发区——私营经济园区；，。
丁桥镇素以粮、麻、茶、水果为主业，是改革开放的春风，吹开了丁桥诚招天下客的大气。经过多年的努力，至2005年，一个私营企业创业开展的基地——私营经济园区已初具规模并全力拓展开发，上百家来自省外的私营企业在这里兴旺兴旺，海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等企业从这里走出国门，走向世界，成为丁桥建经济大镇的支柱；随着大城区开展的设想和都市农业的开展趋势，花卉、珍禽、特种水产养殖正逐步取代传统农业，森禾花卉、三雄种苗、建塘水产、同协食用珍禽等省、市农业示园从小到大，以其强劲的辐射力迅速推进了丁桥农业产业构造的调整步伐。丁桥集镇综合开发规划的制订和实施，使丁桥现代城镇建立目标由蓝图变为现实；以龙居寺景区开发为龙头，黄鹤山、皋亭山风景旅游资源的开发已列入了市的总体开展规划，“东南佛角〞即将重现其间。
丁桥大型居住区建成后将是一个居住人口达40万人，功能完备的大型现代化居住区。
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房地产开发现状
区域想要开展，教育配套不容无视。区域规划设置36班中学两所、36班小学四所，12班幼儿园七所。通过与名校整合办学的教育开展方针，进一步提高师资水平，提升教育质量，教育配套的各个工程正在紧建立中，杭师院附属丁兰学校，已于2006年下半年交付使用。
随着今明两年区域将有大量经济适用房小区陆续交付，丁桥的居住气氛也越发浓重了。政府各项配套设施的跟进，秋石快速路、留石快速路等快速路的开通，将缩短该板块和市区之间的距离。
无可争议，丁桥板块依托政府打造城市中央居住区的战略，将逐渐建立成为设施齐全、交通便捷、环境优美、功能完善的现代化新城区。
竞争工程分析
本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为三盛·颐景园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。
通过2个代表性楼盘了解丁桥区房地产市场的总体特征；
通过畅销楼盘所反映出被市场承受的有效的产品及价格；
通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征；
广宇·上东城(人居展展位：世贸S5-11)
作为丁桥新城规模最大、启动最早、工程进度最快的商品房工程，广宇·上东城的入驻，在丁桥新城的开发进程中有着举足轻重的意义。
上东城位于丁桥大型居住区，紫丁香路蕙兰雅路交会处，西侧为新城广场。总建筑面积约41万平方米，随着城市地铁3号线方案开通，临丁路及勤丰路交会处也规划有站口。K99路上东城站点即将开通。目前在售89平方米及90平方米小户型，均价为6900元/平米。
天阳·观筑(人居展展位：和平H2-02)
　　天阳·观筑位于江干区丁桥大型居住区，南与上东城毗邻，北临绕城高速，西临规划中的六号路，东接规划中的小学。另还规划1所市级医院、净菜超市三座、垃圾中转站、公交首末站、公交中心等。地铁3号线、秋石高架路、留石高架路建成后，将迅速连接市中心。
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天阳·观筑总建筑面积达12万㎡，由五幢板式高层、一幢点式高层以及联排别墅共同组成。预计在6月份，将推出2号楼，户型面积在90平方米左右。目前艺居1号楼还有少量余房，在售均价6900元/平方米。
市场走势研判
随着以广宇集团为头炮的一批品牌开发商的进驻，把丁桥迅速推到了购房者眼前。可以说，在目前以武林广场为圆心的10公里主城区圈，隶属江干区的丁桥，则属于明显的房价低洼地。
2007年7月25日，丁桥36号住宅用地的出让，正式拉开了丁桥板块商品房买卖的序幕。最终广宇集团以总价49800万元竞得，楼面价约为4241元/平方米。
2008年初，新源·元都新景开盘均价为7380元∕平方米，给当时丁桥板块的商品房销售起到标杆作用。
随后在2008年末开盘的是广宇·上东城。受市场波动的影响，开盘价格定在7300多元∕平方米。前景看好的丁桥，7000余元/平方米的价格依旧在同等价格的在售板块中显示出较强的竞争力，所以上东城一开盘即受到购房者的热捧。
2009年，随着“小阳春〞掀起的新一股购房热，彻底炒热了丁桥。
今年5月初，竞得39号地块的天阳·观筑首次开盘即以6900元/平方米的均价对外出售，而联合·格里将于下半年正式开盘，丁桥板块的居住区，即将逐渐形成，丁桥的居住价值也正在被越来越多的购房者肯定