最新影响房地产开发成本因素及控制措施的研究.doc

影响房地产开发本钱因素及控制措施的研究
影响房地产开发本钱因素及控制措施的研究
开发本钱控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的开展以至国民经济的健康开展有着重要意义。房地产的开发本钱应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个业的本钱控制不力，本钱居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业本钱控制进行研究，对合理利用土地资源，防止房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速开展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不标准以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。
随着国家逐步加强了对房地产业的标准，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济标准的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的开展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和标准，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强本钱控制，练好内功。房地产微利时代的到来，房地产开发企业本钱控制的重要性越发显现。节省本钱，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的本钱控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
〔三〕立项阶段的造价控制措施
房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与造价分析时，相对来讲收入的不确定性可能大一些，对于造价来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些[2]。对开发工程可行性进行造价相对准确的估算，不仅对于工程可行性研究十分重要，而且对于造价控制也十分重要，把造价控制由事后控制做到事前控制。在造价估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在造价控制时能够有的放矢。同样一个工程，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。
可行性研究对于一个房地产工程的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上工程，这是非常危险的。你就想吧，我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售方案都是空中楼角，海市蜃楼。还有一点要说的就是在可行性阶段必须把资金的流量和销售方案做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金本钱，让工程得于顺利进行下去。
控制本钱的意义是不言而喻的，在楼盘价格一定的情况下，你能控制好本钱，就可以增加利润，利润是每个投资人的最终目的。反过来说，在楼盘一样的情况下，你能控制好本钱，你就更具有竞争力。但是现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市一样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机行为太大了。
〔四〕基建阶段的造价控制措施
按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来根本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供给单位。
实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的***行为的有效手段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含工程不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖、优质奖等相关费用，认真实行结算认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
二、房地产开发在各个阶段的本钱控制
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。在剧烈的市场经济中如何求生存、求开展，始终是摆在房地产开发企业面前的重要课题。尽可能地减少工程本钱，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，一直备受众多房地产开发企业的密切关注。因此，加强工程从前期筹划到竣工结算全过程的造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，是工程工程全过程管理的主要内容。
〔一〕决策阶段
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，