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股票研究
房地产行业


. 行业投资评级
房地产行业增持


超配者超强
行业报告
2007 年房地产行业投资策略

张宇孙建平
755-82485666-6076 21-62580818-316

zhangyu@ sunjianping@


明确界定 07 年行业估值标准和强势大中型企业估值溢价;率先

本报告导读: 引用预售房款判断行业估值和企业格局变化趋势;率先提出强势

大中型企业界定标准;行业内首创三维优势股票雷达图。

投资要点:

z 未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑,真实消费需求
为 1997 年以来的需求扩张继续提供保证,政策调控路径在于规范发展 160 上证指数涨幅 Wind房地产指数涨
市场,2007 年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了 120
07 年的业绩持续快速增长。
80
z RMB 升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高, 40
多项证据表明需要把往年 12 倍动态 PE 行业估值标准提高到 15 倍。 0
-40
2006-1-6 2006-2-6 2006-3-6 2006-4-6 2006-5-6 2006-6-6 2006-7-6 2006-8-6 2006-9-6
z 因调控政策和行业自身调整要求,聚焦于土地、资金和品牌的行业竞 2005-12-6 2006-10-6 2006-11-6 2006-12-6
争正在加剧,强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅

取代中小企业的市场份额,还将更多地享受到未来的行业景气延长。

z 紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招牌挂的政策变更,
土地供应数量吃紧,人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。
z 07 年主流上市公司业绩可以保持 25%-40%的高速增长,同时房地产
行业存在大股东资产注入、RMB 升值、管理层激励、环渤海等区域市
场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此,建议投
资者标配和超配房地产行业,且超配者超强。

z 报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准,成长动力、暴增
的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求
关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。

z 强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其 45%的估值标准增幅
高出 25%的行业标准。即强势开发类企业07 年动态 PE 从 15-16 倍提相关报告
高到 21-23 倍,强势出租类从 16-18 倍提高到 23-26 倍。《升值和资金效应提升行业估值》,
z 通过对行业发展趋势和上市公司的深刻把握,我们利用上市公司房产
《防守反击》,
开发优势、地产资源优势和商业物业优势等三大优势构造了一个优势
体系,在行业内首创了三维优势股票雷达图,也是07 年房地产行业配《即使对外资设限,实际影响也远小
于想象》,
置的选宝图。房产开发最优者是万科集团和保利地产,地产资源最优《商品住宅投资需求向消费需求让
者是上实发展,商业地产最优者是中国国贸,融合三种优势于一身的
步》,
先锋组合是 1+3 组合中的 3,即华侨城 A、中粮地产和招商地产,次《行情不止,骨头难断》,

优组合是北辰实业和金融街。《骏马奔腾与彩蝶纷飞》,

z 为方便重配强势企业,我们提出4 个强势组合,原1+3 纳入保利地产《交易机会在行业争论中闪现》,

后组成 1+4 构成强势央企组合,上实发展、中华企业、深振业等构成
强势地方企业组合,泛海建设和中宝股份构成强势民企组合。张江高
科和中国国贸等构成的次强势出租企业组合也有良好投资机会。
请务必阅读正文之后的免责条款部分


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行业策略
1. 06 年市场表现和投资策略回顾
在股改、RMB 升值、房价上涨和业绩提升等多重因素刺激下,06 年房地产行业股
票表现异常奔放。我们先后旗帜鲜明地提出了“对行业冷静一点,对股票热情一点”,
“骏马奔腾与彩蝶纷飞”、“升值不止、行情不断”、“地产是 06 年领涨领跌的龙头
板块”、“防守反击”等投资策略,始终坚定维持行业增持投资评级。重点推荐的“1
+3”组合(万科+华侨城,中粮地产,招商地产)、上实发展、泛海