二手房购买流程及注意事项.doc

word
word
1 / 17
word
二手房购置流程与须知事项
流程〔有贷款的流程，一次性付清的到第五步就完毕了〕：
首先是〔步骤一〕上网或去中介查看房源信息→→〔步骤二〕实地考观察房，确定购房意向→→〔步骤三〕产权调查、
〔3〕煤气费。
同上，这些都要办好过户。北方好似还有暖气费，我们没有，就写一起了。
〔4〕、宽带、有线电视等。
一般让原房主迁走，把自己原来的迁来。
〔5〕物业相关费用。
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。
2、注意迁移户口问题。
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有与时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买〔这种事，真还听过不少〕。
word
word
3 / 17
word
因此，买房前可到相关部门〔街道、居委会、派出所之类〕查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
五、签订合同时的须知事项〔步骤四要注意的〕：
1、合同的建立：
房管局大多会提供二手房买卖合同X本并要求交易双方使用，可以直接拿来在X本的根底上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。
2、约定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？
3、确定交房细节：
〔1〕交房的时间和条件。
时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等〔想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子〕。
〔2〕物业费、水电费等
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。
〔3〕过户：
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比拟大块的是营业税、个人所得税、契税三项，〔其余几项都很少一般就是几百块钱〕。“交易税费由乙方承当〞是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承当了所有税费，现在房价没那么夸X了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承当，同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。
4、明确违约责任：
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：
〔1〕合同上的时间必须都是准确的日期，不要用什么的“之前〞、“之后〞的傻字眼。
〔2〕每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金〔但是别定太高，太夸X好似法院也不认〕
〔3〕定下如果违约，卖方要承当买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承当守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，根本没太大问题。
word
word
4 / 17
word
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉与到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。
产调问题是重中之重！
为什么要拉产调？
买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事：
1，房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你。,
2，房子有抵押贷款，不能过户
3，有的房子被法院查封，你却付了意向金
4，你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人。
5，最可怕的是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡。心理膈应却没地方申辩。
……
所以产调必须做。
下面具体说一下产调包括的内容和操作方法。
产调的内容一共包括11项〔有图〕，不仅仅只是房屋的一些根本信息，还有一些隐藏信息。……
Andy宋：s://.zhihu./question/23603839/answer/89241588来源：知乎著作权归作者所有，请联系作者获得授权。
产调怎么拉？
到交易中心领号处，拿一个查阅，工作人员会给你一X表格，填好〔某某、某某、物业地址、查阅项、签名〕；等待查阅窗口叫号，叫到时，把某某、填好的