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滨州房地产市场分析报告
前言
任何城市的房地产市场都非孤立，均须从宏观政策、城市经济发展到微观市场逐层剥开，立体分析，从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来发展趋势。市场的发展情况从宏一水准，变化幅度不大。
关于房价的上涨的分析
2016年在整体市场高歌猛进的大背景下，滨州市场也是持续上扬，外加10月份不动产登记改革，滨州房价出现井喷式、报复性上涨。
2016年上半年，滨州市场依旧延续温和性发展势头，并未出现剧烈变化的迹象，一部分新入市项目在定价策略上依然相对谨慎。从10月1日起，不动产登记改革开始，首当其冲的二手房市场出现剧烈震荡，随后开始持续上扬。随后拉动新房市场价格剧烈上涨。究其原因有二：
一是，滨州市场早些年不规的开发模式导致大多数单位集资房、村改房甚至是部分商品房在土地性质、施工建设等流程上存在问题，或是在产权上就有不明晰的问题，在二手房过户登记时无法通过不动产登记审核，导致无法过户，一时间出现二手房房源紧俏的情况，二手房价格上涨，进而推高到新建商品房价格。
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二是，下半年在宏观市场不明朗的情况下，大多数项目在传统的销售旺季将房源推出，导致在年底是新房房源出现空档，一直持续到春节后，整体市场是供不应求情况。
综合以上两方面原因，当下滨州市场呈现价格持续走高的态势。
但是根据滨州市整体经济状况，以及高价格下的深层次原因，目前价格的持续走高可认定为“虚高”，相信在今年新释放的新房房源以及逐渐改进完善的不动产登记政策，年房价会趋于理性。
市场项目情况
根据目前滨州市场项目的分布情况，我们不可能面面俱到整合市场所有项目情况，只能截取市场上比较具有代表性的项目进行综合分析，以期，从这些项目得出滨州市场的现状特点以及未来一定时间的发展预期。
项目选取的要素：
区域性：项目必须是特定区域的项目；
代表性：项目需具有某一方面的代表性；
特***：项目本身具有自己独到的特点；
规模性：项目须有一定规模。
滨州房地产区域划分
我们根据滨州市场项目的分布以及市区各区域的发展情况，摈弃机械的行政区域划分，以渤海五路、新立河为界，将市场从东至西分为三个区域，东部城区、中心城区、西部城区。
东部城区是滨州房地产发展较若的区域，区域因2015年儒苑上邦的入市逐渐升温，其他项目整体品质均数中下水平，且消化速度较慢。后市随着滨化集团厂区的外迁，东部城区将会逐渐成为滨州市场新的热点；
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中心城区是滨州老城区，交通环境较差，为滨州商业最为集中的区域，物业类型以商业或综合体为主，体量普遍较小。区域在售的代表项目为汇通国际。
西部城区，是滨州建市以来着重发展的区域，经过十几年的发展西部城区已经成为滨州房地产市场的重要部分，滨州土地供应集中在该区域，近半数的项目集中于此，并且高端产品也集中于该区域，代表项目如皇水岸、中海一号、瑞府、鹊山别墅等。
儒苑上邦
汇通国际
鹊山别墅
中海一号
秦皇水岸
瑞府
项目介绍
东部城区：儒苑上邦
项目名称
儒苑上邦
开发商
滨州市京博乐安置业
地址
滨城区渤海五路黄河十五路路口以东500米
占地面积
533333㎡
建筑面积
1500000㎡
容积率
绿化率
35%
建筑类型
多层、高层、小高层
物业类型
住宅
装修情况
毛坯
物业费
京博物业，/㎡
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价格
4500元/㎡
优惠政策
暂无。
户型
95㎡左右的两室，110-130㎡的三室，150㎡左右的四室。
项目亮点
孝文化社区
2016年情况
7月23日一期二次开盘，公推约600套房源，去化400套左右，价格4000元/㎡左右。
2017年计划
二期将面市，含洋房与高层，共约700套。商业街4月份将投入使用。
项目分析：
800亩占地，雄踞滨州东城，500强企业，打造纯孝社区。
项目入市以来可以说是非常成功的，成功因素是项目非物理上优势。位置不是最好的，但是因京博的品牌优势项目位置劣势被弱化。周边配套贫乏，但自身强大；客户挑剔，但自身产品过硬。可以说偏距东北一隅的儒苑上邦一直吸引着市场目光，因为它的存在此处就是一座城。项目的最大特色，不是他的大，而是传承于京博企业文化——孝文化，这不是传统意义上的房地产营销，而是真正能打动人心的文化，或者说这就是文化与地产的结合体——文化地产。
此外，项目营销上有的放矢，取得较为理想的效果。
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中心城区：汇通国际
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