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“城中村”房屋租赁相关问题探讨
关键词:“城中村”房屋租赁“旅馆式”管理模式
内容提要:“城中村”的村民大部分以出租房屋为生,但租金盲目、合同条款
欠缺,不进行身份登记、管理存在漏洞以及居住环境差、紧急情况难以获救等
因素使得“城中村”的房屋租赁问题严重。规范合同内容、明确权利义务关系,
采“旅馆式”管理模式,加强政府各部门合作,是解决“城中村”房屋租赁问
题的出路。
“城中村”及房屋租赁
“城中村”是指在快速发展的城市化进程中,城市附近的乡村被纳入整体
规划,乡村的土地部分或者全部被城市建设征用为国有,未被征用的土地及村
民的原住宅地仍保持集体所有制性质不变的村落。社会学家把这些包围在城市
中的以居住功能为主的乡村,形象地称为“城中村”。“城中村”具有如下特
点:一、村委改居委。撤村建居后,新的居委会干部大多是村委会的原班人马,
管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民转为城镇户口。村民不再以
种地为生,生活方式发生变化。三、村民思想、价值观念有所提升,教育投资
有所加大-
“城中村”村民的身份可以在一夜之间改变,但生活环境、文化背景、血
缘、住宅等影响着“城中村”村民的生活质量。“城中村”村民的主要经济来
源是村集体经济分红、小规模商业及出租屋收入。其中,通过出租房屋获取租
金是大多“城中村”村民比较稳定的经济来源。在房价居高不下、城区房租持
续上涨的背景下,“城中村”的出租屋变得非常火爆。据多家中介机构的统计
显示,广州房租价格巳经连续3个月实现价格、成交量双升,2010年7月以来,
“城中村”的房屋租赁成交量激增4?5成。①“城中村”村民看到出租房屋带
来的收益,纷纷在可支配的土地和空间上,密集搭建违章建筑,有的干脆拆除
原有住宅,不经批准私自建造多层楼房予以出租。
“城中村”是城市化进程中的产物,具有农村和城市双重特征,管理不到
位、没有专门法律,使得“城中村”的房屋租赁犹如城市建设中的畸胎,呈现
虚假繁荣现象。
“城中村’’房屋租赁虚假繁荣的主要原因
价格低廉,交通便利。“城中村”出租屋火爆,最主要的原因是价格低廉。
房租比附近城区大约低50?200元左右,这吸引了大批外来打工者、在校大学
生及刚就业的低收入者。交通便利,生活上班方便,也是人们愿意承租“城中
村”房屋的一个原因。但是,价格是由成本决定的,低廉的价格必然会降低对
房屋及附属设施的投入,如果不控制很容易引发恶意竞争甚至酿成刑事案件,
不利于租赁市场有序发展。
城区房租飞涨,“蚁族”涌入“城中村”。2010年3月以来,国家相继出
台严厉的楼市调控政策,购房者持币观望,买卖双方博弈造成的观望心态一定
程度上刺激了全国租赁市场的价格上涨。城区房租的飞涨迫使月光族白领搬往
“城中村”,中国社科院发布的《中国人才发展报告(2010)》显示,年龄介于
22?29岁之间,月均工资1956元的低收入群体,大多蜗居于环城地区的城中
村内。
单位住房改造,附近“城中村”吸引住户。在房价居高不下的今天,许多
单位就地取材将原有平房或旧楼拆掉建造高层住宅,这不仅缓解住房紧张,还
可提高员工的生活质量。但这种拆迁大约要历时1?2年,拆迁期间“城中村”
房屋租赁成交量比较大。
“城中村”房屋租赁存在的问题
“