房地产定价策略(云时代价格方案).doc

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房地产定价策略
中铁云时代广场价格方案
2014/05/28
中铁云时代广场项目组〔陈志凯
第一部分 高新区及部分在售楼盘价格情况
高新区已投入使用写字楼价格情况统计
序
项目名称
物业类型
目前泛亚科技新区在售项目有绿地云都会及联想科技城,紧邻的高新区在售写字楼及公寓项目有西城时代、百大国际派、西城心景；
序
项目名称
竞争物业类型
建筑规模
〔万㎡
均价
〔元/㎡
主力价格区间
写字楼/公寓开盘时间
备注
1
西城时代
公寓
7
8,200
35-40万
20XX9月
甲级写字楼
33
9,000
45-135万
预计20XX12月或次年3月
2
绿地云都会
公寓
7
6,500
19-23万
预计20XX11月
写字楼
8
——
——
预计20XX12月
3
百大国际派
公寓
9
7,300
36-43万
20XX12月
甲级写字楼
4
1
300万
预计明年年初
4
西城心景
5A写字楼

10,000
83-170万
预计20XX12月
5
联想科技城
5A写字楼
25
——
——
暂定联想集团自持有
6
金泰国际
5A、标准写字楼
——
——
——
尚未确定
7
云锡金地
5A、标准写字楼
13
——
——
预计明年上半年
8
经典双城
写字楼
60
——
——
预计明年年中
根据可售物业类型、上市时机及竞争物业规模,本案竞争楼盘锁定：绿地云都会、百大国际派、西城时代、西城心景、云锡金地、经典双城；但目前仅有绿地云都会、百大国际派、西城时代、西城心景有报价,所以本项目市场比较价格采样为：
公寓价格比对样本选择：绿地云都会、百大国际派、西城时代；
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甲级写字楼比对样本选择：西城时代、西城心景；
5A写字楼比对样本选择：西城心景
〔二价格导出
1、公寓
竞争楼盘对比权重设置
对比要素
绿地云都会
百大国际派
西城时代
中铁云时代广场
品牌
绿地集团
昆百大集团
XX昌宏集团
中铁
地段
王筇路与金川路交汇处
海源北路
滇缅大道与昌源北路交汇处
王筇路与科普路交汇处
电梯配置
7
8
7
6
建筑结构
核心筒
核心筒
核心筒
核心筒
中央空调
无
无
无
无
电梯厅装修
精装修
精装修
精装修
精装修
物管服务
绿地物管
百大物业
XX立德物业
世邦魏理仕顾问
戴德梁行
权重设定
40%
30%
30%
100%
比对项目权重上,绿地与本项目一路之隔,各项指标相近,取值40%；百大国际派及西城时代各项经济指标与本项目相似,地段价值略逊本案,各取值30%。
各比对项目打分
打分取值在1~-1之间,表示各因素的影响程度；
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楼盘折实均价为该楼盘的实际成交均价；
得分=权重×打分
比较价格=折实均价×〔1+合计得分/100
定价因素
细化因素
权重
绿地云都会
百大国际派
西城时代
备注
打分
得分
打分
得分
打分
得分
地域因素
40%
环境
20%
升值潜力
5
0
0
-
-
-
-
商务氛围
5
-
-
-
-1
-
-1
自然环境
5
-
-
-
-
-
-
治安环境
5
0
0
-
-
-
-
交通
10%
车行道路
5
0
0
0
0
-
-
公共交通系统
5
0
0
-
-


配套
10%
商业配套
3
0
0




金融配套
5
0
0
0
0


娱乐休闲配套
2
0
0




项目因素
50%
规模
5
-
-
-
-1
0
0
平面布局
5
0
0
0
0
0
0
建筑选材
5
0
0
0
0
0
0
建筑立面
2


0
0


车位配比
5
0
0
0
0
-
-
商务配套
5
0