XX项目可研报告-V12.25.doc

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XXX项 目
可
行
性
研
究
报
告
建设单位：成都泰悦房地产开发有限公司
编制时间：二零一三年十二月
咨询项目名称： 翡翠湾项目可行性研安全 81
安全依据 81
主要危险有害因素 81
安全措施 82
劳动保护 83
第七章 项目投资估算及资金筹措 85
项目第二期投资估算及资金筹措 85
项目第二期估算范围 85
项目第二期估算依据 85
项目第二期总投资估算 85
项目第二期投资估算明细 87
项目第二期资金筹措计划 89
项目第三期投资估算 90
项目第三期估算范围 90
项目第三期估算依据 90
项目第三期总投资估算 90
项目第三期投资估算明细 92
项目第三期资金筹措计划 94
第八章 项目财务效益评价 95
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翡翠湾项目可行性研究报告
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项目第二期财务效益评价 95
项目第二期评估依据 95
项目第二期收入预测 95
项目第二期利润预测 97
项目第二期财务效益评价 97
项目第三期财务效益评价 98
项目第三期评估依据 98
项目第三期收入预测 98
项目第三期成本预测 99
项目第三期利润预测 99
项目第三期财务效益评价 100
第九章 风险分析 101
市场方面 101
政策方面 101
资金投入方面 102
销售方面 102
第十章 分析结论和建议 104
开发条件及市场分析结论 104
经济分析结论 104
项目建议 105
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第一章 项目总论
项目概况
项目名称
项目性质
项目简介
项目建设单位
项目建设相关单位
项目建设规模和内容
项目建设工期及进度
投资估算和资金筹措
财务效益评价
项目评估结论及建议
项目可行性分析报告主要编制依据
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第二章 行业与市场分析
全国房地产行业分析
房地产政策分析
2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。
“国五条”意在表明中央调控态度。本次会议提出“国五条”2，时点稍稍超前于预期，但相较于在某些地区收紧公积金贷款政策后的“二套房首付70%，”传言，“国五条”从力度上看似乎略显温和。
“国五条”中最严厉措施为对二手房转让严格征收个人所得税，这一政策与05年5月份出台的个人转让房产征收营业税政策异曲同工，其目的都是为了挤出投资需求，达到控制房价的目的。但我们可以看到，当年的营业税政策并没有对成交量和房价产生过多负面影响，政策出台后确实交易量出现三个月左右短暂的回落，但由于同期的货币政策保持稳定，在市场消化了营业税政策后，成交量和房价也再次出现反弹。
“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投 机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在 4­5 月明显回落，但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供
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求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。 
2013 年下半年， 虽然严格调控之下全国房地产市场各项指标增速全面放缓， 房价快速上涨势头得到遏制， 但热点城市庞大的刚需及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期。此外，新一届政府对于房地产市场调控的思路正在逐步转变，保障房、房产税、土地制度改革等工作齐头并