物业设施设备维修保养计划.ppt

物业设施设备维修保养计划
一、 概述
物业设施设备维修保养方案是针对物业〔包括房屋及设施设备〕在使用过程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷，需要进展养护、修理而制定的维修保养方案，它主要包〕修理间隔期：是指两次相邻方案修理之间的工作时间。
〔3〕修理周期构造：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如方案经济时期采用的修理周期构造：9—6—2—1的修理周期构造。〔K：大修，C：中修，M：小修，B：保养〕K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。
〔二〕设施设备维修保养方案的种类
1、年度方案
年度维修保养方案是物业管理工程在每年的第四季度由工程经理编制、经公司工程部审核、由总工程师和总经理批准后由工程组织施行的方案。它是设施设备管理必须认真执行的标准性文件，是物业管理工程管理目的得以实现的可靠保证。
年度设施设备维修保养方案主要包括两大内容：一是按公司程序文件要求填写的?年度设施设备维修保养方案?表；二是年方案的编写根据和有关说明。
年方案必须于每年的12月20日前完成审批下达，以便工程在25 日前提交下月工作方案、采购方案和费用方案，保证方案执行的严肃性。
2、季节性方案
季节性方案是根据季节变化和年方案的安排做出的季节性维修保养方案，是由管理处设备维修主管编写，报管理处经理审核批准施行，并上报公司工程部备案监管的维修保养方案。采用填写?设施设备维修保养方案?表即可；如有特殊情况或对年方案调整，那么需要文字说明。
3、月方案
维修保养的月方案是由管理处设备维修主管〔班长〕根据年方案和季节方案编写并应在下一个方案月内完成的设施设备维修保养方案，它与其他的月工作方案一并上报公司企业管理部，纳入方案管理、考核；并由公司工程部支持、配合施行和监视。与该方案同时上报的还应有备件和机物料采购方案和费用方案。月方案必须全面落实完成，才能保证年方案的真正实现。
4、方案调整
当年方案制定并被批准后，就具有公司内部法定的意义，必须执行和完成，决不允许随意修改。但各管理处在执行中会遇到各种问题，使方案无法按期施行，这就需要调整方案。详细做法应该是：需调整方案时，由管理处经理在上报月方案时提出申请，并说明调整的理由和以后的安排，上报公司工程部，由工程部审核报请总工程师批准才能生效，否那么，工程部报企管部按原方案进展考核。
〔二〕年度设施设备维修保养方案编写根据
1、?物业效劳合同?的约定；
2、物业?房屋清单?、?设备清单?；
3、公司的?设备维修保养手册?；
4、设施设备的开/关机次数与运行时间；
5、设备运行的平均负荷；
6、设备安装或最后一次维修保养的时间；
7、有关法规、标准、标准对设备管理的有关要求；
8、设施设备的管理目的和使用要求；
9、设施设备的运行状态和技术参数〔查运行日志和完好率评定〕；
10、各种资源条件，如：人力、技术、装备、资金等。
〔三〕编制设施设备维修保养方案应注意的问题
1、用户的使用需求和特殊安排；
2、季节变化对设施设备的影响和需求；
3、季节条件对维修保养工作的影响；
4、维修保养需要资源的提早安排；
5、公司、工程、业主和行业主管部门的各种其他要求；
6、编写方案时要按?房屋清单?、?设备清单?的专业分类和编号顺序进展编制，要把修理、改造和维护保养分开，如电气设备，应按设备清单序号的排列顺序，先列高压柜和变压器等需要年检的重要设备，再列低压配电柜、动力配电柜、开关柜、照明配电柜等。其他设备以此类推。
7、对?设备维修保养手册?规定以外的特殊情况或业主的特殊要求必须做情况说明。
〔五〕方案编制程序
1、编前准备
〔1〕房屋及设施设备技术状态鉴定，主要信息来源包括：
1〕房屋及设施设备的完好率评定；
2〕设施设备日常巡检及定期检查记录；
3〕主要设备的运行日志；
4〕设备的故障、事故处理报告和记录；
5〕重点设备的年检报告；
6〕用户对设备使用过程中的反映与投诉。
〔2〕上年度设施设备维修保养方案和方案的执行情况以及存在的问题；
〔3〕物业房屋及设施设备下年度的管理目的和要求，包括业主、公司与行业的要求。
〔4〕管理处员工对方案的意见和建议。
2、方案编制
〔1〕先起草设施设备年度维修保养方案的设想和详细安排；
〔2〕再填写?年设施设备维修保养方案?表；
〔3〕编写方案编制说明。
3、方案自审
〔1〕方案初步完成后，先组织管理处员工骨干对方案进展讨论，听取其意见，必要时进展修改；
〔2〕确定后，由管理处经理签字上报公司工程部。
2、方案审批
〔1〕公司工程部收到管理处上报的?年设施设备维修保养方案?时，要进展认真审核，对存在的问题，要及时与管理处经