《房地产投资分析》第八章.ppt

第八章房地产投资决策分析第一节房地产投资项目决策概述第二节房地产投资项目方案比较选择第三节各比较选择指标的应用第一节房地产投资项目决策概述一、房地产投资决策的含义在房地产投资活动中,一般都会有不同的投资方案可供选择,如何利用有效、准确的方法实现正确的选择,在众多的投资方案中找出最佳方案,就是房地产投资决策。第一节房地产投资项目决策概述二、房地产投资决策的程序一项投资决策大体要经历以下程序:1、确定拟建项目要达到的目标;2、根据确定的目标,提出若干个有价值的投资方案;3、通过方案的比选,选出最佳投资方案;4、最后对最佳方案进行评价,以判断其可行程度。第一节房地产投资项目决策概述三、房地产投资决策的准则1、确定型决策准则确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。(如效费比见P361-362,例)2、风险型决策准则这种方法要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。(如见P363,例8-1)第一节房地产投资项目决策概述三、房地产投资决策的准则3、不确定型决策准则此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。这些决策准则包括:(1)悲观准则(小中取大准则)(2)乐观准则(大中取大准则)(3)折衷准则(每一方案的最大和最小损益值的加权平均值最大的优选)(4)后悔值准则(最小后悔值)(5)机会均等准则(每种状态是等概率的,然后求期望值)第一节房地产投资项目决策概述(4)后悔值准则先将各种自然状态下的最大收益值减去其他方案下的收益值,求得各种自然状态下各方案的后悔值,然后列出每一方案的最大后悔值,从中选择一最小值,该最小后悔值所对应的方案便是该项目的最优方案。第一节房地产投资项目决策概述三个方案的损益值表3306801420C50010301860B70011001650A低中高状态方案第一节房地产投资项目决策概述先将各种自然状态下的最大收益值减去其他方案下的收益值,求得各种自然状态下各方案的后悔值。各自然状态下各方案的后悔值表370420440C200700B00210A低中高状态方案第一节房地产投资项目决策概述然后列出每一方案的最大后悔值,从中选择一最小值。该最小后悔值所对应的方案便是该项目的最优方案。3702000低440420440C200700B2100210A每种方案最大后悔值中高状态方案第二节房地产投资项目方案比选一、房地产投资项目方案比选的含义房地产投资项目的方案比选,即投资方案的比较与选择,是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案,进行计算和分析,从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案,并对这些方案作出最后选择的过程。