房地产估价—第二章房地产价格1.ppt

第二章 房地产价格
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教学目标
在学****和把握房地产价格的内涵、特征的基础上，正确区别日常生活中不同类型的房地产价格及其相互的联系和区别；
了解房地产价格与一般商品价格相比的共同之处和不同之处；
熟悉影响房地产价格的的价格水平；
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(三)房地产供求平衡
我们把这某一价格上房地产需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。如下图所示。
数量
价格
s
Q0
d
房地产供求均衡
P0
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均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖方之间或者买方之间的竞争，形成价格下降或者上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
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(四)房地产供求弹性
一、需求弹性和供给弹性
商品的价格是由需求和供给共同决定的，而具体到某一个商品，需求和供给分别受价格的影响程度是有区别的。不同性质的商品其需求量、供应量对于价格的敏感程度不同，即使是同一商品，在不同的价格下需求量、供应量对于价格的敏感程度也不一样。为了精确地分析价格与需求量、价格与供给量之间的关系，有必要通过经济学中的弹性理论，来探讨商品的需求弹性和供给弹性，比较需求量或供给量对于价格变动的反应敏感度。
　　1．需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，也就是需求量变动对价格变动的反应程度。根据需求弹性系数大小，分为完全弹性、完全无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五类。影响需求弹性的因素包括商品的可替代性、商品用途的广泛性、需求程度及所占预算的比例、耐用程度、时间长短等。
　　2．供给弹性是指价格变动所引起的供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程度。根据供给弹性系数大小，分为完全弹性、完全无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五类。影响供给弹性的因素主要有生产成本或技术、供应能力、生产周期、时间因素等。
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二、房地产市场的供需弹性
　　房地产作为一种特殊商品，其供给、需求和价格之间的关系有其特性，需求和供给对价格变动的反应敏感程度不一样。一般来说，房地产市场的需求对价格敏感性大，相对主动、变化快；而供给对价格敏感性小，相对被动、变化慢，也就是房地产市场的需求弹性大、供给弹性小。
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1．房地产需求弹性。房地产需求是在一定的时期内、一定的价格水平上，消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。商品需求规律揭示价格与需求之间呈反方向变化。房地产市场同样存在需求规律：当房地产价格下跌，会激起消费者的购买欲望，市场需求量上升；当房地产价格上涨，增加了消费者的购买成本，就会抑制一部分的需求，市场需求量下降。但房屋是一个特殊的商品，具有居住和投资的双重功能，加之房地产市场的买卖双方信息不对等，有时并不完全遵循需求规律。例如当房价出现上涨，消费者心理上会形成继续上涨的预期，市场上出现“追涨”现象和“买涨不买跌”，所以价格虽然上涨但是需求仍然上升。而当房价出现下跌，市场上也有可能形成观望，需求反而下降。房地产需求弹性指价格变动所引起的需求量变动的程度，即房地产需求量对价格变动的反应程度。房地产需求对价格较为敏感，例如一些楼盘出现降价或推出大幅优惠促销时，出现排队抢购的场面，需求量迅速增加。而当价格上升特别是持续上升时，也会形成市场的恐慌心理和上涨预期，需求仍较为旺盛。所以房地产市场的需求对价格比较敏感，弹性较大，无论价格涨与跌，都会引起需求量的更大反应。
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（房地产的需求弹性）；
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5房地产需求的价格预期弹性。
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房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。
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2．房地产供给弹性。房地产供给是房地产开发商在某一时间内，在一定的价格水平上，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。大多数商品其供给量与价格是同方向变化的，即商品价格上升，供给量增加：价格下降，供给量减少。同样，当房地产价格上涨、利润增加时，房地产开发企业开发投资意愿增强，市场供应增多；反之，当房地产价格下跌时，开发企业投资兴趣降低，投资规模收缩，市场供应减少。房地产供给弹性指房地产价格变动所引起供给量变动的程度，即房地产供给量对价格变动的反应程度。房地产投资规模大、生产周期长、审批环节多，当价格变动时，其供应量变动比较缓慢。短期内，房地产开发企业能够提供给市场的产品量，仅限于已经可以上市销售的产品存量，无法在短