城市进入研究津南.ppt

此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团| 克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密金隅嘉业集团2010年3月天津津南区房地产市场进入研究2目录PART1 发展及潜力研究PART2 土地市场发展情况PART3 住宅市场发展情况PART4 竞争情况3专题——整体经济的发展带来的人口郊区化倾向城市化被动郊区化主动郊区化?城市中心拥有最优越的可达性和区位优势?城市要素向中心聚集?城市中心规模经济,涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能?郊区快速干道初步形成,市政基础设施完善?郊区主流客户为本区域的中高收入阶层?购房目的为第一居所、第二居所或投资?有城市更新改造背景形成大量购房需求?政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设?在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重城市化进程发展特征指标特征居住特征人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收入(GDP)/美圆>3000,城市化率70%解决温饱问题;生理性需求占主导地位的阶段,主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段;人们对耐用品的消费需求迅速增加,从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本;改善居住环境并重非物质消费(如:旅游、健身、体育保健及文化欣赏等)大大增加追求生活质量阶段大都市,城市群?城市出现多个中心?副中心的出现?多个城市共同发展天津人口挤出人口自然分流天津2009年人均GDP超过9000美元,但城市化率不足70%,因此整处于被动郊区化向主动郊区化的发展过程中,作为近郊地区(包括津南),特征最为明显。4PART1发展及潜力研究?现状及规划?地产发展?经济现状?人口发展及预测5行政区划概述?津南区为天津市环城四区之一,;?津南区东临天津港,西连市中心城区,南接大港石化工业区,北依海河,处于天津市经济发展的主轴上,是连接天津市市区及滨海新区的热点区域;?该区占海河综合开发全长72公里的中下游32公里?东部的葛沽镇是滨海新区产业规划政策区。津南区是承接中心城区城市扩展和滨海新区产业功能的重要地区,葛沽镇是滨海新区产业规划政策区滨海地区天津市区北京津南区经济发展轴6产业现状?津南区主要工业区为八里台工业区,是连接滨海新区产业带的核心;?津南区主动承接滨海新区产业传导,形成微电子产业为核心的产业走廊,发展成为滨海新区第九大功能区。津南区以葛沽为基点,规划为滨海新区津南产业分区7从规划上看,津南地区将对地产开发形成多个有力的支撑方面。方面一、未来规划的教育产业区域,将带来大量的教育产业人口。方面二、泰达微电子工业区等滨海新区产业紧密联系的产业群,为津南区域提供了一定的产业人群支撑。方面三、以小站为核心的人文旅游区域,将丰富地产行业的开发概念范围。津南地区带有滨海概念,属于产业政策覆盖区。8整体规划目标?目前,津南区整体规划为:城市提升带、产业发展带和生态涵养带的总体发展布局。?津南区利用自身生态资源,大力发展旅游业即发展第三产业;?其中,小站练兵园及天嘉湖休息区为生态发展带的重点,有较大的发展机会。津南区利用自然资源大力发展旅游业,以小站为核心形成一个生态带9各区域规划分析从行政区划来看:?咸水沽镇作为区政府所在地,应体现出津南政治、经济、文化中心的特有风格;?小站镇依托小站练兵园建设,主打历史文化名镇;?葛沽镇依托民俗文化,主打民俗文化镇;?八里台镇依托天嘉湖、农业科技园区,主打生态镇;?双港镇要加快城市化建设步伐,实现“北提升”发展战略;生态、农业科技历史文化快速城市化政治中心民俗、工业北部区域,以新家园等住宅项目为启动点,最先提升北部,但目前相应商业配套缺乏。10小站的历史文化津南区以“小站稻”、“小站练兵”、“漕运文化”而知名。?小站练兵:目前津南区小站镇正依托小站练兵园建设,主打历史文化名镇。津南区自古以来战略位置十分重要,面对渤海、背靠天津,辐射华北,为历代兵家所重视。津南小站练兵也造就了一批历史凤云人物,其中有4任总统,1任临时执政,17界政府总理,诸如袁世凯、冯国璋、徐世昌、曹锟、段祺瑞等人,从这里走向了中国政坛。?漕运文化:津南区葛沽镇地处海河尾闾,早在宋朝端拱二年就得到开发,元朝开通海运后成为航海着陆点、小村镇码头。明朝初期这里漕船云集,是漕运线上的一个繁华地带,南粮北调,北盐南运,舟揖方便。因此,葛沽的民风、民俗带有明显的漕运文化色彩。津南区所在区位自古以来具有重要战略位置,区域具有明显的漕运文化色彩小站镇正依托小站练兵园建设,主打历史文化名镇。