业主大会和业主委员会指导规则.docx

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Evaluation Only. Created with A应当记录并作出答复。
　　第十三条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
　　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
　　第十四条　业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
　　第十五条　筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
　　第十六条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
　　第十七条　业主大会决定以下事项：
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　　(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　(二)制定和修改管理规约;
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
　　(五)选聘和解聘物业服务企业;
　　(六)筹集和使用专项维修资金;
　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　(八)改变共有部分的用途;
　　(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
　　(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
　　第十八条　管理规约应当对下列主要事项作出规定：
　　(一)物业的使用、维护、管理;
　　(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
　　(三)物业共用部分的经营与收益分配;
　　(四)业主共同利益的维护;
　　(五)业主共同管理权的行使;
　　(六)业主应尽的义务;
　　(七)违反管理规约应当承担的责任。
　　第十九条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
　　(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
　　(二)业主委员会的职责;
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　　(三)业主委员会议事规则;
　　(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
　　(五)业主投票权数的确定方法;
　　(六)业主代表的产生方式;
　　(七)业主大会会议的表决程序;
　　(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
　　(九)业主委员会换届程序、补选办法等;
　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
　　(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
　　第二十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
　　第二十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
　　第二十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
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　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
　　第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：