论不动产善意取得及适用条件.pdf

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2善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度，对于保护善意取得财产的第三
人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外传统民法规定善意取得，通
常不包括不动产，只适用于动产范围。
通常认为，善意取得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则，其真实含义是，任何与他人
以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。这种让
与占有，其对象，必然是动产，其取得方法，只能是在动产的商品交易中。只有这样，才能做
到“以手护手”，保护动产交易中的动态安全。
后世的民事立法遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易
适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确
认了最具典型意义的善意取得制度。《德国民法典》第 932 条规定：“物虽不属于让与人，受
让人也得因第 929 条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，
不在此限。”这一条文规定在第三章“所有权”第三节“动产所有权的取得和丧失”中，因而，
德国法上的善意取得严格地限于动产范围，不动产不适用善意取得制度。《日本民法》采取同
样的立场，第 186 条规定：“对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有
动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”不动产不得适用善意取得制
度。
在英美法，原本坚持“没有人可以转让不属于他所有的商品”这一古老法则，任何人都只
能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖他人的商品。1952 年《美国统一商法典》改变了上述
立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上，第 2403 条规定：“购货人取得让货人所
具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。
具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形
式交付时，购货人有权取得其所有权。”因而，只要购买人是善意无过失，认为出卖人对货物
3具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。在美国
法的善意取得中，适用范围明确规定为“货物”，当然是动产，不包括不动产。现行英国法所
采取的立场与美国法的立场一致。
各国立法对善意取得只适用于动产之所以采取比较一致的立场，是因为土地、房屋等不动
产适用登记制度。通过既定的登记公示方法，可以使第三人能够从外观上比较方便地了解不动
产物权变动的事实，确定自己的意思表示。由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而在
不动产交易中，双方当事人必须依照规定变更所有权登记，因而不存在无所有权人或者无处分
权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得的必要前提，故各国立法通常规定
只有动产交易适用善意取得制度。
当然也有少数特例规定不动产善意取得，例如《瑞士民法典》第 973 条规定：出于善意而
信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。
二、我国不动产善意取得制度的演变和定型
我国《物权法》打破善意取得限于动产的传统，将善意取得扩展到不动产交易领域，并非
自《物权法》开始，而是有一个演变发展的过程，直至《物权法》通过将其正式定型。
(一)早前最高人民法院的三个司法解释
最早涉及不动产善意取得的司法解释，是最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行
民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第 3 条。该条规定：“凡