博远2010年合肥市九龙·城市广场营销策划方案.ppt

九龙`城市广场营销策划方案
明亮博远地产

市场分析
本体分析
项目定位
整合营销推广
宏观市场分析
区域竞争楼盘分析
项目SWOT分析
项目卖点梳理
报告框架
项目本体分析
产品定位
客户定位
定位研判
分阶段推广策略
展示策略
营销策略
认筹解筹
价格策略
营销费用预算
办公市场概述
供求比:2009 年 1 月-12 月,,供求关系大致平衡,但是单月波动幅度过大,供求不平衡
供应方面:2009 年 1 月-12 月,合肥市办公市场供应量为 万㎡
成交方面:2009 年 1 月-12 月,合肥市办公市场成交量为 万㎡
宏观市场分析
办公市场供求关系大致平衡
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
办公市场供求受到市场变化影响非常明显, 当出现供大于求的时候, 供应量会立刻降低,以加快消耗现有库存量,当市场成交行情较好时,供应量会降低,供应和需求量的相互影响导致了市场短期内会有大幅度波动的现象
09 年 1 月至12 月,全市新增办公供应 万㎡,去化 万㎡,即这 12 个月无新增存量,办公市场供不应求,供应面临一定的压力
2009 年 1 月-12 月合肥市商业供求关系对比图
宏观市场分析
办公市场供应量分析
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
09 年 1 月至12 月,合肥市办公市场供应量为 万㎡,从今年办公供应图上不难发现,办公月度供应量波动非常明显,变化程度大。受 2 月商品房总供应量少的影响,2 月无新增供应;1 月、6 月、10 月和 12 月是办公供应最多的月份。其中,受 6 月以来的高成交量的影响,12 月的办公供应到达年度最高值,为 万㎡
就区域分析,庐阳区是办公供应的主力区域,占总供应的 %。包河区和蜀山区分别位于第二第三。经济区的供应最少。由此可见,办公集中于城市成熟的核心地段
办公供应紧随市场成交行情变化的,具备自我调节性。当市场存量过多,新增供应就会减少以消化库存。今年办公供应略小于成交,说明供应存在一定压力
2009 年 1 月-12 月合肥市商业供应量对比图
宏观市场分析
新站印象
区域竞争项目分析
项目名称
宝文商务大厦(白马三期)
地址:站前路安徽白马服装城二期西侧;与本案位置相同
租、售价格
均价6800元/平方米
备案销售率
;307套
建筑内外部
;外立面:为玻璃幕墙;、电梯:7部三菱品牌电梯;入户大堂:精装,;户型区间:90-186平方米
总建面
5万平方米
栋数
1
租金价格
35-40元/月/平方米
建筑层数
27层
容积率
7
内部配套
1-5层商业、地下、地上停车场、挑高大堂(大理石材质)、7部三菱品牌电梯、通讯、消防、安保系统等
车位数量
1000(地上地下)
项目卖点
位置、规模、内部配套
租售群体描述
前来咨询的多为白马一、二、三期经营户、部分投资客等
效果图
区域竞争项目分析
宝文商务大厦
项目名称
浙江商贸城
地址:站前路(火车站向东100米);略低于本案位置
租、售价格
均价5300元/平方米
备案销售率
即将售罄
建筑内外部
前面1-3层为家纺专业市场,;;外立面:质***碳漆颜色:灰白色;电梯:5部伊士顿品牌电梯;户型区间:42-104平方米
总建面

栋数
A、B座
租金价格
15-20元/月/平方米
建筑层数
26层
容积率

内部配套
1-4层商业、地下停车场、中心广场等
车位数量
200余个(地下)
项目卖点
位置、价格、现房
租售群体描述
售:中绿一期、浙江商贸城、安徽大市场、白马一、二期经营户、部分投资客等;租:服饰一条街经营户、广告公司、律师行、装饰公司等
浙江商贸城
区域竞争项目分析
项目名称
中绿广场二期
地址:站前路的中央地段(铜陵北路口);略弱于本案位置
租、售价格
5800元/平方米
备案销售率
;592套;;可售套数367套;销售率37%;除12层单独出售外,其它楼层均整层对外出售。
建筑内外部
1-4层为专业市场,;;外立面:灰色弹性涂料颜色:灰白色;电梯:6部富士达品牌电梯;中央新风系统、IC智能化付费电表;户型区间:40-90平方米
总建面
9万平方米
栋数
1
租金价格
20-25元/月/平方米
建筑层数